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6月10日，云南城投置業股份有限公司（云南城投，600239.SH）召開股東大會，通過定向增發議案，公司擬向特定對象非公開發行1.32億股，募集資金不超過20億元，用于環湖東路沿線土地一級開發項目一期約4630畝土地的開發。【相關報道：云南城投擬募資20億用于土地一級開發】

事實上，今年3月份證監會宣布，內地IPO募資不得用于買地，而之前增發獲得通過的幾家房地產企業融資用途多數用于項目開發，像云南城投作為一級開發商募集資金買地尚屬首例。

一二級聯動

云南城投的經營范圍包括參與城市的舊城改造和房地產開發、城市交通(如輕軌、地鐵等)投資建設、城市開發建設和基礎設施其他項目的投資建設等。

實際上，云南城投不僅是一級開發商，也從事二級開發的業務，目前在建的有6個項目，在售的項目有昆明陽宗海華僑城、北京新云南大廈等。

此次融資，云南城投的身份是作為土地一級開發商，主要獲利點是進行土地出讓。從云南城投與昆明市政府簽署了《環湖東路沿線土地一級開發委托合同》來看，這種盈利模式就非常清楚了。

《合同》規定，公司與昆明市人民政府對一級開發范圍內的土地出讓收益實行分成。公司可按土地出讓純收益的50%獲得收益。并且，如果公司按以上方式所提取的收益不足全部土地的一級開發總成本的5%時，昆明市人民政府將保證向公司另行支付差價款。

有業內人士認為，云南城投既是一級開發商，同時也從事二級開發業務，因此，云南城投用增發資金進行囤地比較隱蔽。

光大證券分析師趙強認為，因為項目是分期開發，后期開發資金可通過第一批2027畝土地掛牌出讓所產生的現金回流予以部分彌補。但是，現在整個土地市場進入低谷期，前期是否能短時間內出讓，對于整個項目至關重要。

囤地風險

年初中國證監會發行部相關人士強調，對募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買開發用地等的IPO，將不予核準。

今年包括杭州濱江IPO成功、華發、合肥城建增發成功，融資的用途是用于二級開發，至今還沒有一級開發商在IPO取得融資。上海五合國際總經理鄒毅表示。

他也認為，目前，中國證監會處于兩難，一方面禁止房企通過IPO融資買地，讓企業在融資時，承諾資金的用途。一方面房企擴張就是買地，作為一級開發商與政府共享土地出讓金是主要的利潤。

此次，云南城投作為一級開發商身份去融資，有很大的風險，今年一季度，云南城投的每股現金流為-0.31元，去年年底云南城投的每股現金流為0.44元。

目前，全國的地價開始下跌，退地的事件在一些城市發生，地價上漲的高峰期已過，現在進入低谷時期，作為上市公司不適合大量囤地，一旦地價下跌，將影響整個地產股的運行。鄒毅表示。

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