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行業估值疑問辨析之房地產篇

□長城證券地產研究小組

經過大半年的調整，市場普遍認為地產股前期的暴跌已充分反映市場對后期發展不明朗的預期，估值已基本合理，但對于下半年地產股能否帶來較好的投資機會看法各異。

樂觀者認為，房地產市場下半年可能出現回暖，目前宏觀調控政策已有松動跡象，2008年地產類上市公司高增長確定性高，此時增持地產股收益將大于風險。

悲觀者則認為，盡管目前地產股暴跌已將地產股估值水平帶入合理區域，但整體性的投資機會仍然未到時候。樓市調整期很有可能延續到明年，相關上市公司2009年業績具有很強的不確定性。另外，國家緊縮的宏觀政策，會對相關上市企業的盈利持續增長造成影響。在種種不利因素及不確定因素的影響下，投資者應盡量回避房地產行業，但可以對將受益調控的龍頭企業進行逢低增持。

我們認為，地產股目前估值水平的確已趨合理。目前A股地產股2008年和2009年動態市盈率都接近國際平均水平，從每股重估凈資產（RNAV）角度看，目前國內地產股已經處于折價狀態，具備一定的安全邊際。從與香港上市內地房地產股的市盈率水平比較看，A股2008年和2009年動態估值有30%－40％的溢價。

但是，估值合理不等于確定性投資機會，影響地產股市場表現的最根本因素是其基本面，即房地產市場的發展狀況，而其中房價或地價的走勢可視為最關鍵性的指標。香港和日本等國家和地區的地產股顯示出股價與樓市較強的相關性。盡管行業2008年業績仍能保持較高的成長性，但是2009年如果房價下跌或者滯脹，行業可能面臨整體業績下滑。

因此，在2009年房地產市場形勢尚未明朗之前，我們暫時給予行業中性的投資評級。對于行業龍頭地產股，目前可以考慮逢低介入。行業龍頭在房地產市場小幅調整的階段并不容易傷筋動骨，反而具有良好的收購兼并、擴大規模與市場占有率的機會。同時，建議關注現金充裕、在行業調整期能夠靈活制定應對策略、保持銷售通暢并積極擴張的企業。我們相信，只有在市場調整當中能夠保持資金實力并順勢而為的企業，才能在未來有更好的發展，并取得更好的市場表現。

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