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頗具老上海感覺的靜安、盧灣、徐匯、黃浦等區域，鮮見具規模的可供開發的現成地塊，但每年數百萬平方米的拆遷量，某種程度上源源不斷為市中心房地產開發供應土地的生產機器。2009年3月中旬，上海再次啟動了新一輪的舊區改造，這次的規模是市中心800萬平方米！

上海財經大學房地產研究中心主任印堃華幫記者做了這樣一個簡單計算，800萬平方米待動遷改造的二級舊里以下房屋，容積率一般為1，拆遷騰出的土地若按2.5的容積率進行開發，就可產生2.5×800＝2000萬平方米市中心物業的供應量。

事實上，從上世紀90年代的365萬平方米危棚簡屋改造，到本世紀初新一輪舊區改造以及十一五中心城二級舊里以下房屋改造，上海樓市實現了三級跳，如今，新一輪800萬平方米幾乎可以稱之為市中心絕版地塊的改造動遷，是否意味著樓市的一個新引擎已經啟動？

市中心騰地800萬平方米

根據早已下發的《上海市2009年住房建設計劃》，今年上海市各級政府將加大財政投入力度，推進舊區和舊住房改造。加快推進舊區和二級舊里以下房屋改造。尤其要以居住環境差、居民改造愿望迫切的成片二級舊里以下房屋為重點，加快舊住房拆除重建改造。重點推進閘北、黃浦、楊浦、普陀、虹口等中心城區的舊區和二級舊里以下房屋改造。

進入3月，這一既定的龐大工程終于正式啟動并加速推進。

上海市委書記俞正聲3月17日前往上海閘北區，實地察看城市舊區改造情況，要求解決動拆遷難題，確保舊區改造順利進行。同時，擬將舊區改造工作作為一項重要民生指標，納入各區政績考核范圍。

3月19日，上海市建交委、房管局等部門出臺《關于進一步推進本市舊區改造工作的若干意見》，同時上海市舊區改造工作領導小組正式成立，上海市市長韓正親自擔任組長，副市長沈駿擔任副組長。

上海市市建交委副主任倪蓉透露，該市的重點舊區改造區域集中在蘇州河和黃浦江以北地區，占上海市改造面積的70%。重點五個區域是：虹口區的虹鎮老街、楊浦區的平涼西塊、黃浦區的董家渡、閘北區的北廣場地區以及普陀區的建民村。

上海市舊區改造小組有關負責人透露，目前上海中心城區內尚有約800萬平方米的舊區改造需要完成。

上海市中心城區可用土地資源日益稀缺，這是一直困擾政府部門的一大難題。印堃華指出。

本地一位不愿透露姓名的開發商負責人則坦言，舊區改造之所以如此受人關注，作為開發商，看重的是這800萬平方米舊區改造過程中，將產生多少市中心新增土地供應。這些地可是寸土寸金的。

此外，市中心區域的土地供求關系進而影響的商品房供求關系，則是開發商關注舊區改造更為切實的落點。因為舊區改造幾乎是市中心的潛在土地供應和樓市消費需求的最大來源。滬上開發商資深人士柴一峰坦言。

樓市新引擎？

動遷需求一直在二手房市場上扮演著重要的剛性角色。美聯物業上海江浦分行高級經理何瑩指出。

據了解，在上海新一輪的舊區改造中，將采取增加就近安置方式，在實行貨幣補償或跨區域異地安置的基礎上，增加本區域就近安置方式，各區在本區域范圍內盡可能建造一些緊湊型、小戶型的就近安置房，供居民選擇。

目前，中心城區9個區(除浦東新區)都在規劃選址，楊浦、閘北、徐匯、普陀等區就近安置房項目已開工建設。

盡管如此，依然有很大一部分動遷居民選擇在周邊購買二手房。據何瑩透露，楊浦區一些已經拿到動遷補償款的居民，從去年底開始，陸續成為二手房市場的重要買家群體，促使小區域內的供求關系發生改變，這些區域二手房市場成為整個低迷市場中的逆市熱點。

美聯物業閘北宜川分行經理王彬也表示，這些區域的二手房價格往往高于其他同地段但沒有大規模動遷需求的二手房源。

動遷戶對周邊二手房市場的小范圍推動，僅僅是龐大舊區改造對整個房地產市場形成助推的一個縮影。

柴一峰指出，越是往后，舊區改造騰出的土地往往越是市中心的稀有地塊，一旦這些地塊出讓后用于商品房開發入市銷售，往往就是市中心高檔樓盤的聚集地，對周邊樓市起到拉升作用。

按照印堃華的粗略計算，市中心未來新增供應量幾乎可以達到2000萬平方米的規模，與上海近幾年全市商品房的全年銷售量相當，甚至遠遠高于2008年等市場調整時期的年度成交規模。

而且，這2000萬平方米房源主要集中在市中心區域。

2001年上海新一輪舊區改造全面啟動以來，在每年龐大的市區舊住宅拆除的進程中，上海樓市、房價也展開了一輪接一輪的快速上升，市中心新房銷售均價陸續突破5000元/平方米、10000元/平方米、20000元/平方米，實現三級跳。

隨著市中心最后800萬平方米舊區改造的逐步推進，其對上海樓市的引擎效應是否能再次顯現？俞正聲日前則指出，要用新辦法新機制推進舊區改造，把商業性住房開發和保障性住房開發區分開來，大力建設舊區改造配套動遷房基地。

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