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推進稅費改革已成為明年我國財政體制改革的重要內容。

針對房地產越來越成為地方政府避險天堂和第二財政的狀況，已有信號表明將進行改革，將規范土地出讓金，讓其產生的收益更多傾向用于失地農民補償、農業土地開發、廉租房建設等公共事業等。

我國房地產價格偏高的一個重要原因在于成本，而成本偏高的原因在于各種硬性稅費的過高、過多。

一位來自江蘇省財稅部門的官員向本報記者表示，改革房地產行業的各種稅費，是最合理科學的，但卻是最難的。

倘若改革房地產領域稅費政策，空間在哪里？本報輾轉于江蘇南京、揚州、宿遷等地區，初步求解房地產費稅負擔的情況和出路。

土地出讓金之重

從1998年住房制度改革開始以來，房地產發展的主要數據可謂突飛猛進。

南京大學不動產研究中心主任高波教授向本報記者表示，從2000年-2007年，我國房地產投資額增長速度平均每年為20%-30%，銷售面積以每年11%-45%的速度遞增，銷售額以16%-69%的速度增長，而全國房地產銷售價格，2004年為17.8%，2007年為16.25%。

這是驚人的，也是可怕的。 高波強調，年平均增長率超過居民可支配收入增長率，這是相當快的，更是危險的。

房地產成為諸多城市的支柱產業，它的發展牽涉到50多個行業。其低迷狀態必定讓政府頭疼房地產貢獻的稅收占到地方政府稅收的1/3。而在構成房價的成本當中，土地成本已越來越高，逐漸成為最大的一塊。這體現在了土地出讓金上。

以南京為例。2007年，南京市地塊成交138塊，總出讓面積966.4萬平方米，同比分別增長81.6%、70.3%。其出讓土地總成交金額約331.39億元。以此計算，2007年南京出讓土地平均每平方米3219元。

2005-2007年，南京土地出讓成本每平方米的價格平均漲幅為45.15%、39.89%，也就是土地成本以每年四成的速度增長。

1994年我國實行分稅制后，土地出讓金作為地方財政的固定收入全部劃歸地方所有，并在此后逐漸成為了地方政府的第二財政。

南京今年計劃推地850萬平方米，其中商品住宅用地為700萬平方米。但累計到目前，南京成交的用地面積約330萬平方米，年底前還有400萬平方米左右的住宅類用地計劃。

而進入11月之后，南京市國土部門推出的土地大多以底價成交，并且舉牌的開放商數量也大為減少。

在土地出讓金形成如此規模的情況下，想降低已不太可能，但想突破也不太可能，南京市國土資源局的一位人士向本報表示只有通過其他途徑尋求突破，也即是提高出讓土地的容積率。

行政收費詳細清單

2008年3月8日，全國政協委員、河南省工商聯副主席王超斌與十名全國政協委員聯名提案《關于減少政府收費環節，遏制住房價格上漲的建議》中提到，房地產開發商需要繳納50余項的費用，涉及到約25個政府部門，總體費用占到開發成本的15%-20%。

就我所知道的，各種規費繳得最全的一個房地產開發商，一共交了57項。余先生透露。

本報記者就此拜訪南京、揚州、宿遷等城市的房地產開發商，統計發現，按照區域經濟發展水平的差異，雖收費額度多少略有不等，但房地產開發中所涉及的規費與收取部門幾乎雷同。

在獲得的一份揚州某房地產開發企業行政性繳費不完全統計表顯示，在用途不同的多個項目中，僅就房地產項目在開發建設過程中涉及到的行政性收費，就得向10個左右的部門上交近30個種類。揚州屬江蘇經濟發展中等水平城市，其數據代表了江蘇平均水準。

在各項收費中，按建筑面積收取的費用就達10多項，致使每平方米建筑面積所需負擔的行政性收費合計超250元，若加上按工程造價及定額收取的費用，房地產成本中行政性收費的金額就達到400元以上，占房價的比重為20%左右。

博弈土地增值稅

在稅務部門征收的9大稅費中，有關土地增值稅一直頗有爭議。

土地增值稅是國家為了進行房地產市場宏觀調控而出臺的稅種，其主要目的是調節房地產開發企業的土地增值收益和利潤。

但在當時，由于土地增值稅按照四級累進稅率，涉及復雜的計算公式并需要大量的人力，帶有眾多的不確定性，從事財稅工作近20年的余先生表示，引起了稅務部門的消極抵觸，不斷向中央反映提出取消。

實施一年后的1995年，整個江蘇省的土地增值稅只有52萬左右，平均到各市則更少。上述財稅官員表示。

但江蘇省并未放棄對土地增值稅的利用，這一稅種在地方稅中所占的比例逐年提高。

1998-2007年，江蘇省土地增值稅分別為752萬、955萬、1.47億、2.8億、5.43億、26.54億、124億、227.33億、329億和513.89億元，所占地方稅總收入分別占比也一路提高，從0.05%直提升到2007年的2.3%，在地方11大稅種中，排名第八。

因此，當2007年1月國稅總局出臺新政，江蘇地稅局則早有準備。

土地增值稅于2007年新政之后，房地產股票出現了大面積跌停的罕有現象，近30只房地產股票以跌停板報收。開發商認為，這一政策是在革自己的命。巨大成本壓力之下的各地開發商上書要求取消土地增值稅一直未停。

我們算過了，按照老政策要交200萬，而新政策則是1500萬，這是7.5倍的壓力。上述揚州某開放商向本報反映。

按構成房地產成本以及應由開發企業負擔的各項稅收粗略估算，商品房在開發銷售交易環節的稅收負擔至少在20％以上。上述財稅官員表示。

土地增值稅屬于直接稅，本應由開發商直接負擔，不能轉嫁。但現實問題是，最終都轉到了消費者的頭上。一名財政部科研所研究員認為，隨著房地產市場逐步規范，房地產用地均進入市場競價，大部分土地增值稅已為政府所有，因此在現今用地形勢下，繼續向房地產開發商征收土地增值稅已失去意義。

稅費改革從哪突破

按照上述全國政協委員提案中的案例分析，政府是商品房開發中最大的受益者其稅費收入占全部銷售額的42%。

土地出讓的數量、質量以及價格由政府主導，其價格本質上掌握在政府手中，尤其是掛牌拍賣增加市場因素之后，價格更是飆升，有房地產專家告訴本報，土地國有的性質以及土地出讓所帶來的財政收入決定著，想要從根本上逆轉出讓價格是不可能的。

土地增值稅不僅沒有起到調控房地產市場的政策目的，相反會提高房價，增加購房人經濟負擔，余先生建議說，土地增值稅宏觀調控的意義盡失，應盡快予以取消。

對于稅費體制的改革，有專家建言，房地產稅收的政策取向應是：先清后輕要清理房地產市場政府性收費，切實解決規費越位、稅收缺位問題。同時，國家應對現行房地產稅收政策進行必要的簡化和調整，減輕房地產行業稅收負擔，促進房地產市場的健康發展。

同時，當前我國房地產保有環節偏低的稅負水平(房產稅、城鎮土地使用稅、資金印花稅三種稅負不到1%)，也刺激了居民投資房地產的欲望，以投資為目的購房者越來越多，可適當提高。

上述財稅官員經仔細測算后告訴記者，如對房地產領域進行有效的稅費清理改革，至少可使得房地產價格降低10%。

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