服務 式 辦公室

雖然多年前就已撤縣立市，但海門至今使用的依然是南通的電話區號。這個原本隸屬南通的一個小小縣級市，打車從市區的東端到西端，在正常交通狀況下，只需15分鐘。

然而，就在這座小城里，不久前卻迎來了一樁大買賣：北京大型房地產上市公司首開股份(600376.SH)，以近4.1億元的高價在遠離市中心臨江的海門港開發區拿下一塊面積為1067.88畝(711926平方米)地皮的73.8%股權。

據當地開發區管委會辦公室工作人員和與市政府高層有密切接觸的金融界人士介紹，在開發區，項目(工業)用地大概為13萬/畝，而住宅用地的合理價格約為30萬/畝。如果把上述交易的標的物簡化為1067.88畝土地的話，則首開股份拿下這塊土地的成交均價則達到了53.02萬元/畝(4.1億/［1067.88×73.8%］)，而按照評估公司給出的凈資產評估值8.09億元計算，則此地塊的每畝單價高達83.34萬元。

據本報記者在當地實地調查得知，土地出讓方海門錦源國際俱樂部有限公司(下稱錦源國際)在海門當地并無其他經營資產。從1998年注冊以來，錦源國際不斷更換名稱，變換股東，卻一直未見其有過真正的開發項目，甚至就在首開股份剛剛進行完交易之后，記者走遍海門市，都未能找到錦源國際的辦公地點，以及經營許可范圍內的經營項目。

無論是開發區管委會企管科，還是當地的工商部門，對錦源國際都是知之甚少以至于在采訪中，海門市工商行政管理局的一位工作人員甚至向記者介紹這個從1998年就已注冊的公司正在籌辦當中。

兩次交易

9月11日，首開股份的一紙資產收購公告引發市場關注。

首開股份公告稱，公司控股子公司海門市融輝置業有限公司(下稱融輝置業)以3.49億元受讓香港錦源國際投資有限公司(下稱香港錦源)持有的海門錦源國際22.8%的股份。而5個月前，融輝置業在收購同一公司的51％的控股權時，只花了6000萬元。

對不到半年時間內價格卻相差如此之大，首開股份在公告中亦做出解釋，當時收購價格相對較低，主要原因是海門錦源公司取得土地的相關手續尚未全部辦理完畢。為盡快履行收購手續，通過收購海門錦源公司獲得海門錦源國際項目，海門融輝經與香港錦源公司協商，確定了先按照凈資產價格收購51%，在海門錦源公司土地使用各項手續齊備之后，再溢價收購22.8%股權的分步收購方案。

3.49億元交易價格的形成過程，首開股份在公告中介紹，經北京正和國際資產評估有限公司(下稱正和國際)評估，在評估基準日2008年7月31日持續經營的前提下，海門錦源經審計后賬面總資產為4.44億元，總負債為4.13億元，凈資產賬面價值為3154.45萬元。資產評估值11.73億元，負債評估值3.64億元，凈資產評估值為8.09億元。

按上述凈資產評估值，海門融輝收購海門錦源22.8％股權的價格應為8.09×22.8％＝1.84億元。隨后公司又在上述股權評估價值基礎上進行適當溢價，確定的最終收購海門錦源22.8％的股權價格為3.49億元。

引發市場關注的，正是上述兩次資產評估值的大幅躍升。第一次是凈資產評估，賬面價值只有3145.45萬元，但正和國際給出的凈資產評估值卻高達8.09億元；第二次是在股權轉讓階段，凈資產評估值8.09億的22.8％對應的收購價格應為1.84億元，而最終確定的收購價格卻變成了3.49億元。

記者在現場看到，與上述地塊毗鄰的，是當地房地產企業早已開盤銷售的別墅項目證大國際城，售價僅4000元左右/平方米(87-88萬元左右可買下一套200平米的別墅，且可議價)，但是銷售狀況依然不是非常好。據海門市土地交易所工作人員介紹，證大國際城的地塊多年前就已批了下來，價格應該遠在當前的土地市場價之下。

在海門生活了20多年，華泰證券海門營業部總經理、會計師茅偉平向記者介紹，只有100多萬人口且缺少外來投資購房需求的情況下，海門市已開發的住宅面積已越來越逼近飽和線，即便在市中心，開盤許久并被當地人評價很好的樓盤，銷售情況依然不是很樂觀。

公司秘書