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每經記者 楊羚強 發自上海

中路股份(600818，SH)曾經在2005年年報中披露，“由于公司位于南六公路818號的中央工廠，與擬建中的迪士尼主題公園相鄰，公司將慎重地籌劃中央工廠二期項目建設,以便發掘更大的潛在價值”。

這家首度披露自己的工廠與迪士尼樂園意向用地相鄰的上市公司，近幾年來遭遇了股市的瘋炒。在今年6月新一波迪士尼概念的炒作中，公司的股價由一度由14.31元，一路上漲至21.58元，雖然此后股價一路下探，但仍在17元附近。對于一支每股收益只有0.13元的股票來說，這樣的市值顯然不低。

相關行業證券分析師表示，該股上漲的最主要原因，是因為它擁有迪士尼樂園附近的土地。然而，這幅土地的價值真的像投資者所認為的那樣具有無限上漲的潛力嗎？如果迪士尼宣布落戶上海后，規劃部門不馬上進行規劃調整，上述土地的性質依然為工業用地，那么擁有上述工業用地的企業是否會得到益處呢？《每日經濟新聞》記者就此展開了一番調查。

土地現值不高

此前中路股份公布的材料顯示，公司位于南六公路818號中央工廠的占地面積564.745畝，其中158.284畝為高壓線走廊和路邊土地；公司全資子公司上海中路實業有限公司位于上海市南匯區南六公路888號，占地面積132.479畝。

而據中路股份董事會秘書袁志堅介紹，中央工廠地塊目前的部分用于管理機構辦公，部分用于生產。對如何充分利用該地塊，發揮地塊的價值，公司目前還沒有最終的方案。

事實上，當地目前的工業用地、廠房資產價格并不高。

方方地產咨詢機構的分析師趙豫川介紹說，今年上半年的成交價格是每畝三四十萬元。而據在當地掛牌出售廠房的黃先生介紹，當地的廠房租金只有0.45元/平方米/天。

猛炒中路股份的投資者，顯然看重的并不是中路股份現有的廠房價值。不少證券分析機構發布的報告都認為，一旦迪士尼落戶上海，周邊的土地性質必然會改變，工業用地會被轉變為商業用地或者居住類用地，屆時土地價格自然會有較大提高。

根據目前的行情，商業或者住宅用地的價格，起碼是同一地段工業用地的一倍以上。

不過業內人士孫保華卻給上述觀點潑了冷水。他認為，目前工業用地改變性質成為商業用地的情況非常少，政府部門對工業用地轉為居住或商業用地控制得非常緊。除非規劃部門調整規劃，否則將工業用地變成為商業用地的可能性很小。

工廠離迪士尼遠

土地現值不高，并不是中路股份旗下南六公路818號中央工廠的唯一缺陷。與零距離接近迪士尼樂園的界龍實業相比，南六公路818號以及888號，均離迪士尼樂園意向用地位置較遠，直線距離大約7公里。甚至一些未上市的公司，比如利男居食品總公司、上海滬東燈具制造有限公司的廠房，也要比中路股份的上述廠房更加接近迪士尼樂園。

迪士尼樂園落戶帶來的利好消息，顯然不會讓中路股份成為最大的受益者。上述地塊的產業規劃，甚至并不一定會被改變為與迪士尼樂園相關的旅游或者商貿產業。

據參與過迪士尼附近某區域產業規劃的某咨詢公司部門經理介紹，只有最接近迪士尼樂園一側的土地是由上海市統一制訂規劃。而距離相對較遠的區域則是由各當地政府自己制訂。比如，浦東川沙功能區部分離迪士尼樂園位置較遠的區塊，就由川沙功能區自己設置。根據他了解到的情況，由于浦東和南匯剛剛合并，浦東新區政府目前的重頭還放在世博會以及洋山深水港、浦東機場等領域，暫沒有時間顧及迪士尼樂園附近的產業規劃。

土地“變身”不易

孫保華認為，迪士尼樂園一旦落戶上海，周邊的工業用地將變得十分稀缺，在這樣的情況下，即使土地性質仍是工業用地，其價格也會有較大幅度的上漲。

事實上，在迪士尼樂園落戶原南匯區六灶鎮前，鹿園都市工業園一直是當地最大的經濟增長引擎。工業園內的著名企業并不只有中路股份、利男居食品等企業，還有美特斯邦威的服裝廠。

上海市住房保障和管理局的資料顯示，即使在去年下半年，仍有相當數量的新建廠房在六灶鎮破土動工。在六灶鎮，和中路股份一樣擁有大片廠房和工業用地的公司并不在少數。

此前有觀點認為，迪士尼樂園附近的工業廠房最終將 “脫胎換骨”，“變身”成為類似上海目前比較時尚的總部經濟甚至是一些高端的工業旅游房產。

不過，業內的觀點是將工業廠房變成為可以用作為商務辦公的“總部經濟”是否能通過有關部門的批準還是未知數。特別是南匯六灶所在地區，地理位置偏僻，有哪些公司會去那里辦公呢？

“事實上，此前南匯六灶一帶的工業廠房，圍繞著浦東機場和洋山深水港等，成功的發展物流、倉儲項目并獲得成功。”世聯地產研究咨詢經理高為，當地工業廠房的擁有者給出了一個切實可行的建議。

他認為，南匯和川沙地區擁有空港優勢，發展倉儲、物流用途的工業用房，更加具有發展潛力。

公司秘書