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一則意料之外的融資公告掀開了綠城中國（3900.HK）圖謀地產金融業務的大幕。

2009年12月31日，綠城中國宣布，將通過全資子公司綠城房地產與平安信托簽訂信托融資協議，為其位于杭州西湖區的西溪誠園項目融資15億元。

在2009年度銷售收入超過530億元的情況下，綠城中國將此次信托計劃僅視為一項融資安排的表述，讓外界紛紛猜測其背后真實的意圖。

這次信托融資是公司與平安信托年度合作計劃的一部分，也可以看作是公司地產金融業務的一次實操。綠城中國不愿具名的內部人士在接受本報記者采訪時表示。

同時，他透露，綠城中國已擬定了地產金融業務的戰略規劃，其地產金融業務包括金融地產管理、并購貸款、金融機構的投資，以及銀行不良資產處置等。

產業資本和金融資本相繼助力下，綠城中國的地產金融版圖也在新一輪高速擴張中漸次展開。

信托避規

根據此次的信托計劃，綠城中國將先用3億元增資西溪誠園項目的開發公司浙江報業項目公司，獲得其75%的直接股權。在注資完成后，綠城中國將浙江報業項目公司50%的股權以2億元的價格出售給平安信托。此后，綠城中國通過銀行委托貸款13億元給浙江報業項目公司，并將委托貸款轉讓給平安信托。

同時，平安信托將成立15億元的信托計劃，用于向綠城房地產收購浙江報業項目公司50%股權對應的銷售權益及委托貸款。在股權收購完成的一年后，綠城中國以2億元的價格回購平安信托持有的項目公司股權。

該信托計劃實質上依然是銀監會嚴控的股權質押+回購模式。中海信托一位不愿具名的信托人士分析道，但其通過名義股權收益權和銀行委托貸款規避了可能的政策風險，這也是目前房地產信托貸款的通行模式。

在此次計劃中，綠城中國對平安信托擬收購的股權表述也為銷售權益，但其也明確指出，預期出售股權在信托期間不會產生任何收益或虧損，故視作融資安排，而非出售項目公司之股權。

此外，與目前通行的其他房地產信托貸款不同的是，綠城中國的此次信托融資中，更是多了委托貸款一項。據了解，綠城中國已經與上海一家銀行達成了13億元的委托貸款協議，并會將該貸款轉讓給平安信托，以此繞過監管機構對信托資金投向的限制。

銀監會加強銀信產品的監管，不會對此次融資計劃產生過多的影響。上述綠城人士認為。

外界更是將此次的信托融資驚嘆為綠城中國財技的又一次展現以3億元的資本撬動了15億元的貸款。數據顯示，截至2009年9月31日，浙江報業項目公司的總資產為22.34億元，其負債卻高達21.37億元，資產負債率為95.66%。

金融圖謀

這次信托計劃是公司在地產金融業務方面新的起點。 上述綠城人士表示，而其所謂的新起點是指綠城中國的地產金融業務已經進入了引入金融資本的階段。

其實，對于綠城中國而言，地產金融的概念早已浸入企業發展的血脈中。

2006年上市以來，綠城中國加大了全國化布局，但困擾綠城中國發展的最大難題就是高速擴張與自身資金實力不足的沖突，而綠城中國的選擇就是一方面加大自身杠桿的比率；另一方面提高地產金融業務，這就表現為其合作拿地、合作開發的項目占比增加。

以本次融資擬投入的西溪誠園項目為例，該項目在2008年5月由綠城中國聯合浙江報業集團以21億元聯合拿下地塊，而地價款則由浙江報業集團支付，綠城中國主要提供管理和開發。

而在外界熟知的綠城中國與海爾地產合作的濟南全運村項目中，綠城占45%的股權，但是其出資額卻只有資本金的24.5%。

在與眾多公司的合作開發中，綠城中國不僅可以通過低比例出資而獲取較高的股權比例分紅，還會按照銷售額提取一定比例的管理費。

這也就形成了綠城中國與產業資本合作的地產金融模式雛形以品牌和開發實力輸出為主的股權模式。

綠城用較強的地產開發能力彌補土地和資金短板，獲取分享利潤或管理費等品牌溢價收入是其擺脫資金鏈限制、快速擴張的一種很現實的做法。杭州中原地產人士在接受本報記者采訪時表示。

最新的數據也顯示，截至去年11月份，綠城中國的土地儲備達到3000萬平方米，其中自有權益約占7成達到1973萬平方米，其余3成則為合作權益。

而在其合作名單中，葛洲壩集團、浙江能源集團、浙江鐵投集團、浙江報業集團、西子集團、中青旅等非房地產主業的產業資本名單比比皆是。

與產業資本的良好互動，也使綠城中國將地產金融的目標投向了更為廣闊的金融資本。

在去年與平安信托戰略協議的簽署現場，綠城中國總裁壽柏年就表示，與專業機構的合作，將有助于綠城建立起一套完整的房地產投資管理鏈條，逐漸做大做強房地產合作基金。

在純粹的房地產業務中，增加地產金融業務比例，是公司正在實施的戰略轉型中很重要的一部分。上述綠城人士說道。

同時他表示，除與平安信托的合作外，公司還在與其他金融機構洽談合作事宜，但拒絕透露詳細的情況。

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