辦公室 租用

本報記者 陳昆才 上海報道

外資又回來了。

8月中旬，家住上海某高檔社區的李崗(化名)告訴記者，6月份以來，外資又開始對高檔住宅產生興趣。目前李又頻繁接到電話，內容則是詢問他是否有意出售手中的豪宅，購房者以外籍人士居多。

基于上述現象，李崗信心滿滿地表示，房價還會走高。而他所在小區的房價目前已高達5萬元/平方米左右。

來自監管部門的統計驗證了李崗的判斷。今年上半年，上海市外籍人士住房貸款呈凈減少態勢，但6月份卻增加了數億元。而外籍人士并非先行者，4月份以來，上海外地人士住房貸款逐月遞增。

隨著入市者的增多，中高端樓盤熱銷場面不斷涌現，個人住房貸款增量屢創新高，8月份已高達170億元。

9月16日，某股份制銀行上海分行零售信貸部負責人直言，高單價、大戶型住房成交量增長加快、占比攀升，背后反映的是投資投機客正在加緊入市。他個人判斷，目前投資需求大于自住需求。

令銀行業內人士擔憂的是，房產投資引發市場泡沫，而在利益最大化原則的驅使下，投資投機客的首付款比例往往較低，對銀行貸款的依賴程度較高，所以，一旦房價出現波動，容易引發違約風險。

多位銀行個貸人士指出，這可能是受客戶還款能力波動的影響。而此前監管部門還提醒在滬商業銀行關注商業房地產的風險。

個貸還有多少新高？

作為競爭異常激烈的市場，個人住房貸款(下稱“個貸”)迎來久違的美好時光。

今年3月份以來，上海市中資銀行個貸逐月放量，屢創歷史同期新高。3-8月，單月增量分別達到24.4億元、33.9億元、78.7億元、127.1億元、114.3億元和170.2億元。

一個可喜的現象是，6月份，新建住房貸款增量開始超過存量住房，這一現象已闊別18個月之久。8月份，上海中資銀行新建房貸款和二手房貸款延續了上述狀態，分別增加99.4億元和70.8億元，同比分別多增105.8億元和61.4億元。

前述零售信貸部負責人稱，只要不出臺新的調控措施，9月份的個貸將繼續發力。

一項權威統計數據顯示，截至8月末，個人中長期消費貸款增量第一的是中行上海分行，達到144.3億元，二至五位分別是招行(指上海分行，下同)99.2億元、浦發60.5億元、交行48.5億元、農行48億元。

觀察8月份當月的增量，中行上海分行高達56.5億元，招行24.1億元緊隨其后，農行、交行、深發展分列三至五位。

值得注意的是，1-8月份，中信、民生、華夏三家股份制銀行上海分行的個人中長期消費貸款出現負增長。

一位知情人士透露，由于個貸競爭激烈，尤其是二手房按揭貸款，給予中介的返傭比例太高，令業務成本大增，中信、民生等股份制銀行基本放棄了二手房按揭業務，而是將個人小企業貸款作為主攻方向。

不過，一家大行零售信貸部人士稱，上述部分股份制銀行的轉向，應該是個別分行的短期行為，因為作為總行而言，無論是個人消費類貸款，還是經營類貸款，長期來說，都是比較好的業務，也是長期堅持的經營目標。

但眼下貸款額度緊張的因素可能會影響到個貸增長的勢頭。

9月16日，某上市銀行上海分行人士稱，從現在開始，各行的按揭額度都會比較緊，表現為從貸款申請到發放的周期會比較長；每年同期都是如此，因為全年的任務都完成的差不多了。

當然，額度緊張的背后或許還有資本約束的因素。記者發現，浦發銀行上海分行前8個月的個人中長期消費貸款增量雖然盤踞第三，但8月份當月的增量卻滑落至第六位。

前述大行零售信貸人士稱，8月份，整體的返傭水平已有所下降，原因來自兩方面，一是競爭回歸理性，二是市場交易量有所減少。

激烈的同業競爭之下，資產質量更應得到關注。

滬上銀行人士透露，雖然上半年個貸不良繼續實現“雙降”，但6月份，個貸中的關注類貸款環比出現突增，但比例不高。對此，他認為可能是短期現象，比如因為認購新股的需要，客戶故意違約，而銀行相應的懲罰也不是很嚴厲等。

不過，前述滬上銀行人士稱，監管部門已提醒在滬銀行，雖然上海房地產貸款不良率處于較低水平，但潛在風險不容忽視；各行既要積極支持個人合理的住房消費，又要嚴格控制投資、投機購房的融資需求，謹防投資、投機性需求搭上自住性需求優惠政策的“順風車”。

商業地產多空分歧

9月16日，滬上一位中小銀行人士稱，目前五星級酒店類項目已經不批了。

近日，上海本地媒體報道稱，經歷3年投資“大牛市”后，滬上高星級酒店出租率、房價大幅滑坡，個別在建項目出現爛尾跡象。

對此，上海市旅游局表示，目前，如出現投資興建過量高星級酒店的情況，政府部門將利用調整賓館建設用地供應量的手段進行調控，避免出現投資過熱的問題。

此前，在上海市場上，商業地產項目備受銀行“擁戴”。截至今年6月末，上海中外資銀行房地產開發貸款增加295億元，在增量結構中，商業用房開發貸款約占1/2；上半年，商業用房開發貸款增量逐季遞增，且增量同比多增。

但風險已經有所顯現。上海銀行業內人士透露，截至6月末，上海市商業用房開發不良貸款余額比年初增加數億元，其中大部分在6月份形成。

前述滬上銀行人士透露，作為房地產行業的潛在風險之一，監管部門在7、8月份已提示銀行要關注商業房地產的風險；理由是目前酒店、辦公樓等商業物業的運營情況不佳，租住率及租金下降，調整可能還會延續。

8月26日，莫尼塔地產行業周報顯示，今年2 季度的寫字樓銷售價格隨著整體不動產價格出現加速上漲跡象，而租金增長卻明顯放緩，這種“房價-租金剪刀差”的擴大事實上是將以租賃業務為主的部分商業地產公司置于一種相對不利的境地。同時，“今年以來寫字樓投資增長的顯著加速值得關注，雖然迄今我們并不清楚這背后的真實原因，但是投資‘逆周期’增長的一個顯而易見的風險則是對后期市場可能形成進一步的供給壓力。”莫尼塔地產行業周報直言。

但不同銀行的觀點存在分歧，另一家大行授信人士稱，對于上海的商業地產，他個人還是看好的，只是目前大家都在觀望，是否會出現拐點。

而高力國際在最新的研究報告中稱，近來上海甲級寫字樓市場出現回暖跡象，租賃需求有所回升，租金下跌速度開始放緩。與今年前兩季度凈吸納量幾乎零增長相比，三季度吸納量有較明顯增長；供應方面，一些原定于今年下半年完工的寫字樓項目也推遲至2010年上市。

該報告指出，在中央政府宣布確定國際金融中心發展規劃后，上海政府在6月發布了關于推動該政策的一些具體措施，這些措施已于8月1日開始實施；政府的快速反應增強了市場對未來的樂觀預期。由此，眾多內資金融機構利用寫字樓市場的調整期開始在上海布局。

7月份，上海農商銀行斥資10.48億元買下了位于小陸家嘴的中融碧玉藍天大廈的10個樓面和4個裙房鋪面，建筑面積總計約為2.11萬平方米。9月13日，中國農業銀行買下了中信泰富旗下的浦江雙輝大廈37個樓面(38套)，涉及建筑面積85073平方米，成交均價44351元/平方米，總成交金額37.7億。

商業 服務