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富力地產董事長李思廉的情緒升溫讓人記憶猶新。在2008年度全年業績香港發布會的兩個環節，他對分析員與媒體極之勸導：你們不要把痛苦也夸大了，也不要把快樂夸大了。

痛苦與快樂都沒有戰勝李思廉，他的樂觀情緒來得太深邃了，28頁的主席報告是近期地產上市公司業績報告中最為詳盡、最為明顯充滿復蘇跡象的。

富力地產在2009年1、2月份協議銷售額達到34.3億元，而在3月份前半個月更高達14.1億元，同比增漲71%。據此預期，富力定出了2009年銷售目標為220億元，比上年上調37%。

李思廉在經濟順周期時的得意之作是對商業地產的大手筆介入，2008年富力投資物業所占用的資金已占總資產的20%，而金融危機侵蝕的主要高端商務市場似乎并不影響富力投資物業組合的進賬。李思廉說，在廣州珠江新城CBD10個商務地產項目，合計貢獻了72.75億元的銷售收入，占全部協議銷售額的45%，珠江新城是富力的金雞，曾賣得片甲不留。

這樣的收獲不可思議，或許是李思廉恰好踩在中國宏觀經濟周期的點上，在三年前布局、一年前收成。李透露，珠江新城的平均地價是每平方米約4000元，而房價則從2.3萬至1.6萬元不等，跨越了兩個經濟周期。當然，富力在2008年新推約70萬平方米的商務地產項目成都熊貓城很難說會否演繹相同神話。

沒有理由不相信李思廉的樂觀，他說沒有地產商是虧本賣房子的，也沒有人會說市場沒有需求了。但是，假設今年一季度的驚人成交量僅僅是浮在泡沫之上的小陽春，假設信貸政策并沒富力高層想象的那么寬松，那富力的2009年成績單將發生什么變數？

李思廉說：沒有假設，我比你了解市場！市中心地塊的儲量與拆遷成本決定了廣州、上海、北京三地，一萬元左右的房價是個平衡點，價格波動不會超過去年（2008年）最低點。

有媒體問：最艱難的時候已經過去了？

李思廉輕輕一句：過去了！

《21世紀》：你確信房價已經到底部了。富力2009年的目標銷售數據也是以此為信心而定的，如果宏觀面出現變數，富力會調整目標嗎？

李思廉：2008年確實是讓大家都意想不到的一年。但不要忘了，地產業仍是一個凈資產的行業，保守估計，即使在房價起伏很大的年景，土地價值還是超過土地支出。上一年我們適當下調銷售目標，剛公布的業績反映過去一年經濟波動加劇，富力營業額上升4%但溢利卻下降41%。2008年底，振興房地產業和扶助購房者的措施讓業界重拾信心，許多分析師認為中國已走出信貸危機的谷底。富力憑著手中樓宇產品、大量黃金地段土地儲備以及穩健的現金流，相信富力可成為優先受益于市場回暖的地產發展商。

我們將2009年的協議銷售目標定為約220億元，比上年協議銷售目標高出約37%，這是依據有預售合同的60%成交量及去年最低售價兩個大數算出來的。當然我們會按季度檢討銷售目標，并根據不斷變化的市況進行調整。此外，這個銷售目標乃根據分布在全國各地的38個項目統計得出，以避免過度依賴任何單個地區或區域經濟。按總體價值計算，今年銷售目標中，華南占銷售額的40%，華北占45%，華西占11%，而華東則占4%。

《21世紀》：富力還有一個艱巨的任務，負債率從2008年的123.8%降到下一個財年的80%左右。可用什么策略？出售地儲、出售投資物業，還是調整估值？而議論很長時間的A股籌資計劃進展如何？

李思廉：我們在尋求改善集團的資本負債比率，以期于2009年年底降至大約80%。主要是透過更有效的成本控制增加經營現金流，以及利用靈活的定價策略加快銷售速度。另外，本集團將繼續物色合營伙伴聯合發展項目，共同分擔費用及風險。除商業銀行貸款外，我們還將爭取開拓更多融資渠道，其中包括申請發行內資公司債券，并繼續尋求A股上市。回歸A股的計劃正在上報中國證監會。在適當情況下，我們可能考慮出售投資物業，但前提是其售價能充分體現物業的價值，出售也不會影響本集團的整體投資策略。

截至2008年12月底，富力土地儲備達25.4百萬平方米，可滿足三至五年的發展需求。考慮到下半年的經濟環境，在近幾個月內大幅減緩擴充土地儲備的步伐。在已完工的投資物業的市值約為人民幣150億元，包括四家共有1590間客房的酒店，以及可出租總面積達35萬平方米的兩幢國際甲級寫字樓和兩個購物中心。這一塊也能夠在新發展項目進行長期融資時充當優質抵押品。

《21世紀》：富力地產不可避免地受到宏觀調控的影響，再加上因全球金融危機而進一步被拖慢的情況下產生一些虧損業務，在2009年將如何調整？

李思廉：我們年內純利由2007年53.15億元下降41%至31.53億元。期內投入運營的酒店業務及匯報首個全年業績的建筑服務分別錄得虧損凈額1.839億元及0.765億元。這兩項虧損連同來自投資物業的公平值收益大幅減少為純利下降的主要原因。

酒店運營初期的平均入住額與預期相符。酒店業務錄得凈虧損主要由于為0.85億元的營業前開支于該等酒店開業時即計為期內成本，而沒有被一般經營溢利抵消。建筑服務錄得虧損凈額，則主要來自收購廣州天力建筑所產生的無形資產1.02億元。

年內純利中約11億元（2007年為23.1億元）為投資物業除稅后公平值收益，主要是來自本集團期內在北京開業的商場富力廣場。盡管市況不斷變化，但其它從去年已使用的投資物業其市值基本保持穩定，不用對列賬的公平值作任何重大調整。

盡管2008年挑戰重重，但2009年我們財務狀況依然穩健，土地儲備充裕，優質項目深受市場認可。我們將繼續專注于經營廣州、北京及天津等傳統的利潤中心，并謀求在全國進行戰略布局，目前業務已遍及十多個城市。考慮到地域分布之廣及潛在客戶之多，我們將繼續發展及改造現有的產品線，盡量釋放增長潛力。

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