每月彙整：五月 2011

北京商鋪整體空置率下降 租金上漲幾成定局 http://www.innobizoffice.com 2010年收官，北京商鋪市場成交活躍。盡管新增供應量創下歷年之最，但截至2010年底，僅中高端購物中心面積就有超過93萬平方米被市場消化，整體空置率較2009年明顯下降。 而這一趨勢將在新的一年延續，業內人士預計，2011年北京商鋪市場將迎來新一輪的需求爆發。 大量供應被消化 僅從購物中心商業來看，2010年就有11家購物中心開業，其中包括朝陽大悅城、華聯萬柳購物中心及大鐘寺國際廣場等，為市場帶來總計超過102萬平方米新增供應，為2009年新增供應量的近三倍。 隨著傳統商圈競爭加劇及有限的商業土地供應，北京商圈開始呈現分散化趨勢。發展商將項目開發轉移到北京新興零售節點或近郊，使一批新興商圈逐漸成形。 在這種情況下，與去年謹慎的擴展計劃有所不同，眾多國際奢侈品牌和高端品牌2010年積極在京擴張門店數量，租賃活動增加。中端定位的國際品牌和內資時尚、餐飲、教育、超市及百貨零售商亦在擴大銷售網絡。截至2010年底，共有超過93萬平方米的中高端購物中心面積被市場消化，整體空置率為14.48%. 受到不斷上升的租賃需求的鼓舞，多數業主開始取消優惠措施并放棄通過低租金吸引零售商的策略。數據顯示，北京中高端購物中心固定租金在2010年第二季度同比上漲5.84%,環比增長2.76%,至每月每平方米709.68元，是2009年第一季度以來的最高值。2010年下半年，位于新興零售節點的新項目集中于三四季度入市，且租金多低于市場平均水平，整體租金相應出現下滑。至2010年底，整體租金同比下降0.25%至每月每平方692.53元，與去年基本持平。 據陽光新業地產相關負責人介紹，從具體投資人群看，商鋪投資仍然以機構為主，其投資產品主要以中高端零售商業物業為主，面積一般都在3萬平方米以上。而個人投資者則集中于沿街商鋪、社區底商等規模小、總價低的商業物業類型。 2011年供不應求？ 在2008年全球金融海嘯影響下，商業市場存量較大，伴隨著2009年樓市整體轉暖商業市場需求呈現反彈，進入到2010年，1~11月份商業市場期房成交達到了95.3萬平方米。按這一趨勢預測，2010年全年商業市場需求會突破100萬平方米。 高力國際表示，2011年北京仍將是多數國內外零售商進行擴張和拓展的戰略性市場。預計有超過70萬平方米的新增供應計劃入市，但持續增長的需求將使整體空置率維持在現有水平或有一定程度下降。按此推算，如果總體供應不超過100萬平方米，供應或將出現緊張。 21世紀不動產市場研究總監常智告訴記者，商鋪供應量還是有限，現在社區商鋪已經飽和，新增供應主要還是來自于新增樓盤底商以及片區改造的商業街等。新增樓盤又大多在四環外及郊區，商鋪仍然是賣方市場。因此，2011年商鋪租金上漲是個趨勢。 “由于商鋪本身投資回報相比住宅要大得多，而且遇到政策對住宅市場的打壓，市場流動性部分轉移到商鋪投資市場，也是2010年商鋪成交火爆的重要原因之一。”常智認為。 “截止到2010年11月份，月度平均交易商鋪面積持續上揚，單鋪普遍總價在200萬元~350萬元，2010年商鋪市場中投資客群的投資心態越來越積極。”中原地產三級市場部研究總監張大偉預計，2011年北京市商業地產的租金和售價均將出現上漲，主要由于市場需求強勁，2010年一系列政策調控指向住宅市場，商業地產受沖擊力度較小，較松的環境將促使商業地產租金、售價繼續上漲。 陽光新業地產相關負責人表示，租金方面，零售商業租金水平、投資回報率長期以來一直保持平穩上升態勢。隨著零售商業物業的成熟，其長期收益實際上十分可觀。 Tag: business center | beijing business center | business center china | business centers beijing | serviced office | beijing serviced office … 繼續閱讀 →

北京商住項目成樓市熱點 普通住宅看房人稀少 http://www.innobizoffice.com 2月16日，樓市調控“京十五條”細則出臺，首周新房市場會有怎樣變化？商改住項目是否像傳聞那樣不跌反漲？以擁有多套房產業主為客群的豪宅市場反應又如何？而剛需面臨的普宅項目又受到怎樣的影響？近日，記者挑選典型項目進行了探訪。 中建·玲瓏山 商業立項并未受到新政波及 近日，記者來到位于傳媒大學附近的中建·玲瓏山。該項目去年12月底開盤，商業立項，由10棟小高層樓房組成，目前已開盤銷售的只有5號、6號樓，主力戶型為45平方米的開間和65平方米的一居室。 在售樓處中，記者發現，該項目并未受到“京十五條”的影響。 十多名 購房人圍在項目沙盤前，聽著銷售員的介紹。“我們并未受到‘京十五條’過多的影響。”該項目一位銷售員向記者表示，“主要因為我們現在在售項目為商業立項，并不屬于‘京十五條’限購范圍。”這位銷售員表示，由于“京十五條”主要限購的還是70年產權的住宅和豪宅項目，對于想買房的外地人和北京本地住房套數超過標準也依然可以購買商業立項的房產。 而在現在，記者從大廳內展示的銷控表來看，目前在售的房源中90%已經售罄。“4月我們還將推出新的房源，到時候價格方面我們可能仍會有些調整。” 凱德錦繡 投資性購房人群淡出豪宅項目 相對于中建·玲瓏山項目的火熱，以及銷售人員對項目未來的憧憬，位于東四環慈云寺橋附近的高端項目凱德錦繡就顯得有些冷淡，頗為氣魄的售樓大廳中，僅有幾名購房人在向項目職業顧問了解項目具體情況。 據該項目置業顧問介紹，該項目自去年12月首次開盤推出的220套一居和兩居項目，目前僅剩下5套二居，20套左右一居還未賣出，但當記者問及新政執行對項目是否有影響時，該置業顧問表示，由于凱德錦繡的購房群體是面對高端商務人士，購房人幾乎不存在受新政限購的人群，因此受到的影響比較小。 但據記者現場了解，此次剩余下來30套最適合投資的一居室已經很少有購房人過問，現場詢問的購房人已經把自己的購買目標轉向面積稍大的戶型。 中弘·北京像素 看房人沒有銳減 2月18日，記者來到位于朝陽北路上的中弘·北京像素，一百多平方米的項目售樓處內擠了幾十個前來看房的人。 該項目為商改住項目，此次調控尚未涉及這類項目。 現場銷售告訴記者，北京像素在今年1月26日“國八條”出來之后銷量沒有受到太大影響，成交量一直很穩定。而前兩天出臺的北京細則針對的限購并不包括他們的項目，所以從2月16日之后來看房的人并沒有銳減。 雖然來看房的人不少，不過記者還是在現場看到有一些購房人的觀望情緒很濃，并沒有出現傳說中的“搶購商住樓”現象。畢業三年，正在國貿上班的小邱告訴記者：“還是想再等等，這次新政的力度這么大，沒準房價真能降下來。” 太陽星城火星園 咨詢購房多為本地人 位于朝陽區三元橋東北角的太陽星城火星園6、7號樓預計2011年3月開盤銷售。 該項目作為該地區設施配套較為完整的樓盤之一，一直受到購房人的青睞。但面對“京十五條”的“史上最嚴厲的限購令”，該樓盤目前的銷售受到了一定的沖擊。 近日，記者來到太陽星城火星園，發現項目內雖然有不少購房人在咨詢購房，但在記者詢問下，這些購房人均表示自己都是北京人，購房目的僅僅為改善現有住宅條件。不難看出，新政的出臺，讓外地購房人淡出普通住宅項目。 “是來看房嗎？”看到記者，一位銷售人員看到記者后問道，當得知記者表示自己愿意購房，但卻是外地人且并未擁有五年納稅證明或社保后，該售樓人員表示，新政出臺后，此條件無法購房后，隨即消失在記者的視野中。 霞公府 價格未有變化 看房人稀少 2月19日，記者來到北京最貴豪宅霞公府，豪華的售樓大廳里看房的人并不多。 據售樓人員介紹，目前項目主力戶型為為440-590平方米的三居和四居，均價為106000元/平方米，從開盤到現在都沒有變化。 “新政剛剛出來，還沒有看出市場影響，我們也沒有聽說公司有新的政策。”售樓人員告訴記者，新政影響尚未顯現，但他過去接觸的很多客群都是不受貸款影響的，目前還沒有收到公司任何降價或促銷的通知，一直按照原有價格在賣。 從北京市房地產交易管理網信息顯示，該項目現在已經成交16套，成交均價為96264元/平方米，要明顯低于售樓處報出的均價。售樓人員解釋，樓層較低的戶型拉低了已成交戶型的均價，“每層的差價從5000元至8000元/平方米不等。”他告訴記者，一共有74套房，現在高中低層的戶型都還有。 記者在1月19日曾查詢該項目成交信息，當時北京市房地產交易管理網顯示成交套數為12套，截至2月20日，成交套數達到了16套，在中間有春節和新政的一個月間賣出了4套，對于豪宅來說并不算少。 酒店式公寓將成近期樓市熱點 “京十五條”開始實施，擁有2套及以上住房的北京本地戶籍家庭，將不能再新購住房；擁有1套及以上住房的外地戶籍家庭，也不能再購住房；在北京沒有住房的外地人，如果要購買住房，必須提供在京連續5年(含)以上的納稅證明或社保證明。 昌盛集團北京東海岸房地產經紀公司總經理褚宏亮判斷，“京十五條”出臺后，北京住宅的銷售量必然下降，而商業項目極有可能成為樓市的新熱點。 褚宏亮表示，近幾年來，北京一直存在商業和住宅“價格倒掛”的現象。“京十五條”對購買住宅限制得非常嚴厲，而商業項目尚未受到政策的影響，因此在未來一段時期內，商業項目會成為人們關注的熱點，其價格也會陸續看漲。 … 繼續閱讀 →

北京商住房因不受限購調控獲非京籍人士追捧 http://www.innobizoffice.com “京十五條”出臺一周，北京樓市成交量大跌，甚至趕不上節前一天的成交量。然而相較于新房、二手房住宅的慘淡，不受限購影響的商改住項目明顯走俏。 自本月24日使用新網簽系統開始，24、25、26三天新商業項目(含期房和現房)共簽約362套，日均簽約量約120套，創4個月來新高。 市場發現 限購令后商住房成交活躍 位于南四環的某商改住項目，2010年8月22日獲得的預售許可證，每平方米售價36000元。截至12月1日，在售的354套房源中，僅70余套完成簽約。 但記者發現，最近一周，該項目較好的戶型已經售空，在售房源剩余不足20套，而幾乎一半以上房子都是在“京十五條”之后成交的。 “擔心商住房越炒越熱，趁現在價位合適，還是先下手的好。”在京東某商住項目的售樓處，正在看房的一位操著東北口音的女士對記者表示。 在記者走訪的多個商改住項目中，幾乎所有的售樓人員都表示，限購令的出臺刺激了商住樓盤的銷售，來咨詢和簽約的以非京籍人士為主。 這些商業樓盤每天的成交量少則兩三套，多則10余套。同時，不止一處的售樓人員表示，不排除調整售價的可能。 記者追訪 處于調控之外受非京籍人群追捧 據悉，商業立項產權只有40—50年，不接通燃氣，水電按照商業項目收費，標準是民用水電的2倍以上，契稅遠高于住宅……由于這些尷尬，一直以來，商改住項目始終處于“非主流”地位。 然而，由于限購只針對70年產權的住宅項目，而且商貸及公積金貸款，都沒有將商業地產納入其考察二套房或三套房的對象。 “京十五條”出臺后，處于調控之外的商改住項目，受到越來越多包括非京籍連續納稅不足5年的年輕剛需在內的，被新政“屏蔽”的購房者的追捧，需求逐漸放量。 商改住項目既可作辦公或商業使用也可用作住宅，近幾年，伴隨住宅市場的火爆，商改住項目增多。 據了解，目前有限的商改住項目大約占市場供應量的25%。 業內提醒 出手仍需謹慎適合做“過渡房” 由于開發商將商業用地私自轉為住宅用地，這已屬違規，購買這樣的住宅存在很大的風險。 另外，以高水費、高電費、高稅費“三高”著稱的商改住，對于購房者，尤其是外地剛需一族，生活負擔著實不小。 中原地產三級市場研究總監張大偉表示，低總價、小戶型的商改住作為“過渡房”或許更合適。 Tag: business center | beijing business center | business center china | business centers beijing | serviced … 繼續閱讀 →

北京去年土地進賬1639億 基本鎖定全國第一 http://www.innobizoffice.com 去年，北京土地出讓金總和最終鎖定在1639億元。昨天，記者根據北京市土地整理儲備中心2010年成交信息統計，去年，北京共成交各類用地276宗，成交總額達1639.4億元，基本鎖定全國第一。 另綜合中國房產信息集團等非官方統計，北京問鼎全國土地出讓總額冠軍的主要對手上海，在2009年土地出讓金率先破千億后，去年出讓金合計1527億元。 北京土地出讓量價齊漲 扣除保障房用地，根據北京市官方數據統計，包括普通住宅用地、商業金融用地和工業用地等在內，2010年北京土地供應276宗，總供應面積超過3002公頃，環比2009年的1947公頃上漲54.2%。 同時，北京土地出讓總價和樓面單價也同步上揚。2009年，北京全年出讓地塊243宗，土地“進賬”928億元。由此計算，2010年，北京土地出讓金總額同比上漲76.6%，但漲幅環比2009年回落8個百分點。 北京中原地產統計表明，從2008年到2010年，北京平均樓面價從3074元/平方米上漲到5000元/平方米。其中，住宅地塊平均樓面價從2008年的3795元/平方米上漲到2010年的7400元/平米左右，漲幅接近一倍。 房山供地位居全市之首 在2010年的樓市調控影響下，北京普通商品房用地價格在調控后回落明顯。據統計，北京去年12月成交的21宗居住用地平均樓面價7016元/平方米。而在去年3月，9塊住宅用地平均樓面價高達15094元/平方米。鏈家地產統計顯示，除4月和10月沒有住宅用地成交外，調控后每月宅地樓面價均未超過8000元/平方米。 從鏈家數據看，住宅用地平均樓面單價回落接近一半。 中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰認為，由于住宅用地供應越來越以郊區為主，再加上4月以后宅地出讓主要采取了綜合評標等方式，不再是單純的價高者得，因此才有了住宅用地樓面價的回落。 另據統計，2010年，房山、大興、昌平、順義和通州5個郊區住宅用地供應分列北京前五名。其中房山供地332萬平方米，位居北京首位。 Tag: business center | beijing business center | business center china | business centers beijing | serviced office | beijing serviced office | beijing serviced offices … 繼續閱讀 →

北京加速推進商企上市 有望催生商業新格局 http://www.innobizoffice.com 商業品牌是北京打造國際商貿中心的基石。昨日，市商務委副主任申金升在接受記者采訪時表示，北京將在“十二五”期間推進商業品牌企業的上市步伐，借力資本手段實現商業企業規模的壯大。記者同時了解到，二商集團和翠微百貨已經將上市計劃提上日程。隨著資本與北京商業加速融合，市場很可能呈現新格局。 迎來黃金上市時期 “十二五”期間，北京商業企業將迎來一次上市浪潮。申金升表示，從今年開始，相關政府部門將大力推進企業引入戰略投資、上市等金融手段，實現連鎖發展。 在申金升看來，國際商貿中心建設離不開北京品牌的發展，政府希望鼓勵商業企業通過資本運作，擴大經營規模，將“服務全國”的目標落地，加速北京實現國際商貿中心的定位。 北京王府井百貨（集團）股份有限公司董事長鄭萬河也認為，商業企業加速擴大經營規模，使零售領域可以為消費者提供更多樣化的商品，是國家轉變經濟方式、以內需拉動經濟發展的關鍵。未來五年，將是北京商業發展的黃金階段。 二商、翠微躍躍欲試 北京一些零售企業已經看到了資本市場對于企業發展的重要意義，紛紛啟動上市計劃。據悉，擁有王致和、六必居、宮頤府等一批食品老字號的二商集團，已經引入了數億元的戰略投資，上市初步安排在明年。 北京二商集團有限責任公司總經理王天麟昨日表示，二商集團獲得的戰略投資將大部分流向旗下的老字號，使這些品牌擴大產能，從而在競爭激烈、屬于微利行業的食品領域占據更大的市場份額。 在北京已經啟動上市計劃的不止二商集團一家。北京翠微大廈股份有限公司總經理徐濤告訴記者，翠微百貨的上市計劃正在按部就班地進行中，但具體的“入市”時間仍未明確。在業內人士看來，企業實現資本證券化后，開店等環節將進一步提速。 有望催生商業新格局 在相關政策的傾斜下，翠微百貨、二商集團等品牌進入上市公司序列的腳步將加快。而據知情人透露，北京商業領域還有多家企業正在醞釀上市計劃。 與此同時，擁有燕莎友誼商城、燕莎奧特萊斯、貴友大廈和金源新燕莎MALL等優質商業資產的新燕莎控股，在去年9月正式進入上市公司西單商場的體系中。隨著內部資源整合接近尾聲，有商業專家預測，獲得優質商業資產加入的“新西單”,很可能在今年有所動作。 目前，北京商業領域有王府井百貨、北京城鄉、物美和京客隆等為數不多的幾家上市公司，在業內人士看來，隨著京城零售業上市大戲的開演，北京商業的上市大軍將進一步壯大。由上市引發的各行業“熱錢”將不斷流入北京零售市場，也很可能催生北京商業新的零售格局。 Tag: business center | beijing business center | business center china | business centers beijing | serviced office | beijing serviced office | beijing … 繼續閱讀 →