萬科:已為房地產泡沫破裂提前準備




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提要:在2009復旦大學emba同學會年會上,萬科董事長王石再次表達其對于中國房地產市場的憂慮。他稱,目前中國房地產市場已經產生泡沫,并且這個泡沫終將破裂。而萬科為此已經提前準備。

王石稱寧可慢半拍也不做房價領跑者,全球前十大開發商都將是中國企業

東方早報記者 劉秀浩

在2009復旦大學emba同學會年會上,萬科董事長王石再次表達其對于中國房地產市場的憂慮。他稱,目前中國房地產市場已經產生泡沫,并且這個泡沫終將破裂。而萬科為此已經提前準備。

萬科重點做剛性住宅

王石稱自己對房價的上漲也感到驚訝,盡管現在有中央一道道的對房地產下限令。但今年一年放了10萬億元的貸款,產生資產泡沫也是必然的。

據統計,現在某些一線城市的樓盤銷售80%是投資者,這是很可怕的。目前全國二三線城市還沒有泡沫,但是我非常擔心這種泡沫向二三線城市蔓延,這就非常像日本的泡沫經濟時代。

王石稱,萬科曾經做了一個計算,按照現在北京、上海的房價,來看北京、上海總體地價。日本房地產泡沫破裂前,地價可以把美國買下來,我們現在有這種趨勢,這是很可怕的。

萬科早就說過,制訂的一個原則就是不追求暴利,利潤超過20%不做。日本的第二大住宅開發商,技術開發專利幾千項,得到的嘉獎令掛了一個屋子,就是因為在泡沫的時候高價拿了幾塊地,最后被迫重組,被豐田地產收購,創始人提前退休。

王石表示,不管現在怎么好,這個泡沫總是會破的,中國的經濟不僅要看今年、明年,還要看到十年之后。

現在已經是副部級的干部出來表示我買不起房子,這意味著什么?我昨天見了東莞市一位市領導也說,買不起房子。這意味著什么?我們不得不準備著。

萬科今年常被媒體評論沒有趕上樓市高漲的行情。

如果外界說萬科踏錯步了,我非常高興。我高興慢半拍,這是對明年、后年的準備。王石說,寧可慢半拍,萬科需要做到三點,首先是不追求暴利,第二絕對不做價格的領跑者,第三重點研發剛性住宅需求。當市場發生變化的時候,或者突然不好的時候,我們怎么辦?所以我們要研究剛性需求。

所謂的剛性住宅需求,指的是年輕人要結婚的,要生小孩,大學畢業要找房子等,市場再不好的時候,他們也要解決棲息地的問題,他們需要的是什么?我們就做這個。

萬科可進美國做住宅

萬科確定單純進行住宅開發的決策后,已經連續數年成為中國房地產老大。不過在今年,萬科榜首位置開始受到威脅,對此王石稱,萬科目前已經不僅僅滿足于數量上的增長,而在建筑質量上走出中國。另外,王石預測,未來五年內,全球前十大開發商都是中國的。

王石表示,有關大小的問題,很多人都和萬科比,說馬上要超過萬科。因為他們不知道萬科擁有什么,萬科已經不是在數量上的增長了,萬科在蛻變,蠶蛹已經快變成蝴蝶了。在未來5年內,前十大的開發商都是中國的,但是你能不能做到質量上也在國際上排前十位呢?有幾個呢?

王石表示,萬科將可以進入美國市場進行住宅開發。中國這么大的市場,你集中精力做一件事就不得了,這個市場造就了中國的企業,當然也造就了中國的企業家,我們集中資源后突然發現,面對國際商家的競爭,面對世界500強。我們在未來30年我們會再次蛻變,我們可以利用自身的資源優勢,利用國際上最優秀的資源進行組合。在綠色建筑方面,我相信經過萬科30年的努力,我們不但會為中國的消費者提供最優秀、環保的綠色住宅,我們也可以給國際上其他的國家,包括工業發達國家提供綠色的環保住宅。

王石稱,萬科將以開放的心態對待自己的技術和產品。

第一,萬科是一個透明的平臺,同行來交流是完全開放的。第二,萬科的專利技術,廠家來使用,我們是不收任何專利費的。因為我們認為只有行業上全部去做才可以,而不僅僅從企業自身利益角度出發,這是我們的態度。只有所有人都用起來了,才是整個行業的發展。我舉了一個例子,谷歌的地球搜索,收費了嗎?沒有。萬科鼓勵大家都來使用的結果是什么?這樣萬科就成為了行業的標準制訂者。企業競爭的三個境界,產品、品牌、標準。不要看的我們非常大公無私,其實也是非常有私的。

住宅產業化迅速拓展

參加年會前,王石剛從哥本哈根氣候會議返回。他表示,根據中國所承諾的減排目標,住宅產業化將由政府進行推動,并且在全行業推行。

王石稱,去年7月份他專門到了亞馬遜河,一方面看森林被砍伐的情況,一方面了解保護沒有被砍伐的情況。了解到的數字是,現在國際上合法、非法砍伐的木材70%流向中國,留在中國70%的木材是在建筑工地上,建筑工地上的70%是住宅開發工地。

而萬科從2007年就開始探索住宅產業化,減少木材產品的使用。

比如說現在傳統的方法是用木模來扎鋼筋,澆灌混凝土。萬科使用的方法是鋼模,使用鋼模每平方米節約木材87%。

2007年開始,萬科陸續從上海開始投放市場,從2萬平方米,到今年投放60萬平方米,計劃明年投放120萬平方米。哥本哈根會議之后,已經增加到200萬平方米,按照的計劃,到2014年,萬科不再用傳統的方法進行施工,實現全部住宅產業化。

我們的節能是可以換算成碳減排的,一方面提高施工效率減少污水排放,減少垃圾,減少電力使用,其實這就是減少碳排放。另外減少木材的使用,因為木材又在固碳,這個對碳減排的貢獻是很大的。

以萬科新遷入的總部大樓來說,使用冰蓄冷的空調,也就是說在晚上利用低用電期把水變成冰,在白天的時候,將冰變成冷風保持大廈的溫度。整個大廈15%是用光伏發電的,按照光伏發電設計的年發電量是3000萬度。整個大廈當中,找不到一片木材。包括我們的辦公桌、地板、壁櫥等等,找不到一片木材

11月26日,國家發改委副主任謝振華代表中國對外承諾,在2020年,中國gdp單位碳減排減少40%-45%。政府會采取一系列這方面的措施,會促進行業住宅產業化的推進。對比這一時間表,相信到時候萬科住宅產業化的全部完成會提前。

由于減排目標的推動,產業化將在房地產行業上迅速拓展開來。原來我們計劃到2014年,萬科和同行加起來只有10%的話,現在看起來就不是10%,也是20%、30%、40%,甚至50%、60%,這樣對我們整個2020年gdp單位碳減排的目標,房地產行業將做出非常積極有分量的貢獻。

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