Company Secretary

10億元裝修部品降成本逾1億元

本報記者 吳銘 萬晶 深圳報道

8月17日，萬科在上海舉行以“綠色住宅，健康居家”為主題的C級裝修房部品集中采購簽約儀式，采購總金額逾10億元。負責集團采購的萬科副總裁周衛軍8月18日在深圳接受中國證券報記者采訪時表示，集中采購的規模效應開始顯現，通過此次集中采購可降低采購成本逾1億元，今年底萬科將制定其他3個級別的裝修房標準，2011年萬科將基本實現普通住宅100%裝修房開工，集中采購成本還有望進一步下降。

市場集中度仍待提高

周衛軍表示，實現裝修房集中采購難度較大，這是因為房地產行業集中度低，對于開發商而言，還存在著組合社會資源的功能要求，將優秀供應商整合到產品開發當中，在萬科內部，一線公司地域跨度很大，導致規模效益無法體現，無法保證部品質量的穩定性。

萬科此次進行的集中采購，大前提是裝修房標準化。此前，萬科在30多個一線城市對產品進行品類細分，并針對客戶需求產品品類將裝修標準分成A、B、C、D四級，其中C級、D級標準對應首次置業客戶需求，C級產品約占萬科產品供應總量的60%即3萬套，具備較大的集中采購空間。

據了解，萬科自2008年初開始進行C級標準裝修房研發立項。首先對各區域裝修房標準進行收集、分析、提煉、整理，其次進行大范圍市場客戶調研，了解客戶裝修預算、裝修程度，再由萬科旗下的萬創建筑研究中心進行C級裝修房標準研發，歷時一年到今年3月確定設計標準，最后才在此基礎上確定采購標準并進行招標。

此次萬科集中采購主要針對地板、瓷磚、戶內門、櫥柜、收納、背景墻六類產品展開，采用網上招標方式，69家供應商參與招標，其中23家供應商中標，都是業界知名品牌企業。

周衛軍坦陳，此次招標總體效果較好，但6類產品共23家供應商中標，反映出市場資源集中度不高的問題，尤其后三類部品集中度不高，涉及到安裝能力匹配制約因素，影響到了集中采購的效果。

集中采購帶來“雙贏”

據了解，在沒有經過集團集中采購前，萬科裝修材料種類多達1600多種，而標準化集中采購后即壓縮到27種。以科勒品牌潔具為例，原來供應萬科的型號種類有170多種，現在只確定了2種。

“我們比較關注供應商的規模和品牌優勢，關注所供應產品的環保和人身安全健康標準，這也導致采購成本增加了一部分。”周衛軍指出，萬科以“綠色住宅，健康居家”為切入點，嚴格制定裝修部品技術標準，各類部品技術指標的制定均為高于國標、行業標準，比如木地板的甲醛釋放量標準就要比國標嚴格3倍。

周衛軍認為，集中采購有利于供應商。供應商可以事先做好計劃與準備，能大大減少在原料采購、生產備貨、尾貨處理中的成本支出，提升生產效率，降低制造成本，并能縮短供貨周期，萬科也可以從供應成本的下降中獲得利益，同時裝修質量也能夠得到有效保障，從而實現“雙贏”。

中國證券報記者問及當質量與成本之間發生沖突時萬科的選擇，周衛軍稱：“一定是質量優先。”他表示，萬科不會為了降低成本而壓迫供應商降價，萬科必須擁有堅強的供應鏈與其共同成長、發展。

裝修房乃大勢所趨

集中采購的推行與裝修房的發展密不可分。周衛軍認為，裝修房已成為房地產行業的大勢所趨。從國外情況看，裝修房是基本產品標準，但處于初級階段的中國，毛坯房仍很普遍。不過未來2-3年內建設部有可能會出臺建筑產品標準，要求發展裝修房。

資料顯示，毛坯房會產生大量的二次污染，每100平方米毛坯房裝修平均產生2噸建筑垃圾，并且毛坯房還不利于社會資源的集中與整合。萬科從2004年開始發展裝修房，目前其裝修房產品比例已達到50%，且已經提出，2011年基本消滅毛坯房。而周衛軍表示，只有裝修房設計接近甚至超出客戶預期，才能得到客戶的認同。

自1999年開始實行努力嘗試材料部品集中采購以來，經過10年的發展，萬科在材料部品集中采購方面的規模約14億元，相對于每年200-300億元的建造成本支出(包括總包施工)，所占比例并不高，集中采購的空間還很大。此次萬科C級裝修房部品集中采購就達到10億多元，周衛軍認為，這充分顯示出集中采購的規模效應，未來A、B、D級裝修房標準確立后，相應的集中采購更能體現規模優勢。

Incorporation