Company Secretary

王硯丹/文

今日，萬科A(000002，收盤價13.24元)發布了2009年中期報告。上半年萬科實現營業收入218.1億元，凈利潤25.2億元，同比分別增長26.4%和22.5%，上半年每股收益為0.23元，凈資產收益率7.31%。在地產調整期，萬科提出的“現金為王”策略幫助公司度過了嚴冬。半年報顯示，雖然房地產市場出現了回暖，萬科仍然奉行穩健的財務政策。二季度末公司賬上貨幣資金高達268.8億元，較年初增加69.02億元；與一季度的269.22億元基本持平。

不過，雖然手握巨額現金，萬科仍然在半年報中透露，目前公司正在考慮時機成熟時進行一次股權融資，并積極探討可行方案，充分考慮資本市場和投資者的承受力。

上半年銷售金額307億元

作為行業龍頭，萬科對房地產行業的看法常被視為行業的風向標。在半年報中，萬科將上半年房地產市場的回暖歸因于“在多重因素作用下，市場調整期內累積的大量自住需求開始集中釋放”。

萬科表示，進入二季度后，房市與股市聯動效應顯現是市場成交更為旺盛的重要原因：“適度寬松信貸政策的效果逐步顯現，股市的向好產生了正向的財富效應，通脹預期也在一定程度上提高了人們的購房意愿。”

半年報顯示，公司上半年實現銷售面積348.8萬平方米，銷售金額307.6億元，同比分別增長31.2%和27.5%。其中珠三角地區成交反彈顯著，萬科在珠三角地區實現銷售面積110.1萬平方米，銷售金額104.4億元，同比分別增長46.3%和38.8%。此外在環渤海地區，萬科實現銷售面積102.6萬平方米，銷售收入74.7億元，同比分別增長64.2%和59.8%，增幅高于珠三角地區。

上半年，萬科結算面積和結算收入分別為248.5萬平方米和215.9億元，同比分別增長19.4%和26.9%。但是結算毛利率卻同比下降5.5個百分點至23.7%，萬科稱，這是由于“房地產結算存在滯后性所致，結算毛利率下降體現了之前數年土地價格的上升及2008年調整期內房價的變化”。

截至二季度末，公司尚有409.1萬平方米已銷售資源未結算，合同金額合計約321.8億元。同期預收款項金額也高達299.80億元，較年初的239.46億元增加了60.34億元。

調低存貨跌價準備

值得一提的是，由于房地產市場回暖，萬科在一季度末和二季度末對去年底某些計提了存貨跌價準備項目的可變現凈值進行了重新評估。

在一季度末，公司將南京金域緹香項目跌價準備金額由去年末的6359萬元調整至4957萬元；中期報告中又將這一數據減少至2781萬元。另外，萬科還將廣州金色城品、上海琥珀郡園、無錫金色城市計提的存貨跌價準備全部沖回，天津假日潤園計提的跌價準備金額由7023萬元調整到4426萬元。萬科透露，沖回上述存貨跌價準備增加了上半年歸屬于母公司所有者的凈利潤1.62億元，占凈利潤比重的6.43%。

增大新開工面積

去年底，出于對市場的謹慎態度，萬科曾多次下調了新開工面積。在半年報中，萬科披露，鑒于市場形勢的快速好轉，公司相應對本年度的新開工計劃進行了調整，新開工面積由年初計劃的403萬平方米增加到585萬平方米，增長45.2%。

但從半年報可以看出，萬科對于房地產市場的回暖依然保持著謹慎態度。雖然6月份公司銷售均價環比提高11.17%至10224元，房價止跌回升跡象明顯，但萬科認為，與前年因市場情緒過于樂觀所導致的房價普遍快速上漲不同，當前部分地區的房價上漲，主要源于“市場存貨消化過快和短期內新增供應不足。去年的市場調整導致企業普遍減少開工量，使得短期內的新增供應跟不上市場銷售。在市場信心回升和銷售回暖的帶動下，企業的投資意愿逐漸恢復，預計年底市場供應量會出現比較明顯的增長，屆時新房供應不足的現象將得到有效改善。”

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