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瑞安房地產（0272.HK，下稱瑞安）正計劃將旗下位于上海的瑞虹新城住宅項目及大連天地軟件園項目中的寫字樓部分引進策略投資者。瑞安董事總經理（商業）李子尚本周出席在香港舉行的業績發布會時透露，大連天地軟件園項目將有機會引入來自印度的投資者。

這已經不是瑞安第一次以股權換現金。本周發布的公司2007年年報顯示，去年公司凈利潤大增1.15倍至24.62億元，其中有8.45億元的收益是來自去年公司出售武漢天地項目25%股權及上海太平橋項目116地段的49%股權，僅這筆收益，就占公司凈利潤的34%以上。

無獨有偶，香港上市的內地地產公司雅居樂（3383.HK）主席陳卓林本周早些時候也在香港表示，公司有兩個項目正在與投資者洽購股權，磋商進度已漸趨成熟。據香港地產分析師透露，這兩個欲出售股權的項目應該是位于海南和廣東河源的項目，預計策略投資者的注資規模在27億元左右。

未雨綢繆下的股權換現金

盡管陳卓林強調，公司引進策略投資者并非因為財力壓力，純粹為有利公司品牌及管理，但是公司的負債比率已大幅升至60.3%。據了解，目前雅居樂手中的51個項目為公司全資所有。公司首席財務官朱考廉表示，公司去年僅支付土地款項，就使手頭可用的現金大幅減少50.3%，僅余不足26億元。

從雅居樂目前的現金流及負債情況看，雖然負債率較高，但公司的資金周轉情況尚屬理想。除了預期可以獲得的27億元投資，公司截至去年底的現金還有39.5億元，備用的銀行貸款約16.8億元，今年預計的銷售收入則超過100億元。而公司今年需償還的銀行負債也不過13.7億元，再加上剩余約16億元的地價款需要支付，如果今年公司不再大幅增加土地儲備的話，目前的資金情況足以應付公司今年的項目開發及償還貸款。

難怪陳卓林表示，公司若出售策略性股權，每個項目的股權出售比例均會維持在25%~30%左右，公司會維持控股權的角色。顯然，此番出讓項目股權以換取現金的做法，只是公司的未雨綢繆之舉。

正計劃將手中大部分項目的股權部分出讓的瑞安，手頭亦不缺現金。截至去年底，公司手頭的現金及銀行存款將近37億元，可動用的銀行貸款約17億元，去年公司的樓盤銷售已套現41億元。而公司董事總經理兼財務總裁夏達臣表示，公司今年的資本開支約50億元。

即便在這種情況下，瑞安仍計劃將大部分項目的部分股權出售。據記者了解，除瑞虹新城和大連天地軟件園正在引進策略投資者外，公司去年底今年初剛剛取得的云南省的4個大型項目也計劃引入策略投資者。

資金與股權，各取所需

瑞安去年土地儲備增加37%至1000萬平方米，且大多數為市中心的改造項目。這一拿地策略雖然使公司獲取土地的價格偏低，但是這類項目的最大問題是拆遷困難，由此導致成本難以預估。

實際上，瑞安2007年的凈利潤雖然有大幅增長，但是營業額卻出現下降，幅度為3%。早在瑞安2006年上市前，作為保薦人的摩根大通當時曾在研究報告中表示，瑞安2008年的利潤增長將為負數，這一點似乎正在得到印證。作為佐證，摩根大通當時已透露公司將出售項目股權以增加盈利的思路。

顯然，瑞安所堅持的公司優勢舊城改造正在給公司的財務報表抹黑，因為拆遷帶來的不確定性已使公司大量低成本的土地儲備難以迅速轉化為銷售收入。

瑞安主席羅康瑞也在不同場合向記者表達了希望以出售股權換取資金，以加快項目開發進度的想法。本周在香港，他又再度重申了這一思路。在瑞安旗下項目套現進度相對緩慢的情況下，羅康瑞顯然仍不愿意放棄對市場份額的追逐。

與瑞安這樣放下身段尋求資金相比，中國奧園（3883.HK，下稱奧園）自恃去年在香港成功上市而擁有大量資金，搖身一變，成為資金的提供者。奧園自今年3月份開始醞釀以合作方式擴張的戰略。

公司在各種場合刊登了尋求土地合作的廣告，希望在北京、上海、廣州、重慶、沈陽、成都、南京等13個城市的中心尋求土地建筑面積在5萬平方米以上的項目，城鄉接合部須300畝以上，合作形式以購買土地、收購項目公司股權或收購房地產集團公司股權為主。

奧園如此大張旗鼓地表明自己的合作立場，對于一些實力較弱的開發商來說，更像是尋求收購的宣言，少了合作的善意。但是，對于奧園來說，如果在上述城市都希望有所斬獲的話，僅依靠其自身現有的實力，也遠遠無法實現，因此，合作仍是其題中應有之義，最終指向仍是：市場份額。

一位從事土地項目轉讓交易的投資公司老總對記者表示，今年希望以土地項目尋求資金的開發公司較往年有較大幅度的增長，其中不乏一些知名地產商尋找合作伙伴的需求。

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