office rental-深圳創輝讓股求生 圖謀海外私募-accounting |
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身處風波中心的昔日全國最大房產中介深圳創輝租售集團,董事長林鳳輝或許可以喘口氣了。 創輝事件發生后,四川鑫易居房產經紀有限公司(下稱鑫易居)火速與其簽訂戰略意向協定書,后者向創輝融資1000萬美元,用于經營性重組。 2月20日,有知情人士向記者透露,雙方將于下周正式簽署合作書,目前正在就細節問題做最后的磋商。 上述知情人士透露,重組方背后實為海外私募基金,而抄底仍處于寒潮期的房產中介已成為時下海外PE染指內地房產的又一途徑。 平息風波? 此輪房產中介行業洗牌,多米諾骨牌效應尤為明顯。 去年11月13日,令業界震驚的深圳中天事件爆發;12月4日深圳再度發生知名中介長河事件。2008年1月15日,擴張過速的深圳創輝也終究難逃厄運。 據林介紹,深圳樓市調整并伴隨多家中介出現問題,創輝業績急速下滑,經營困難,被逼減肥,但由于未能及時對外公示,而被大眾誤解為倒閉前兆,遂引發為風波,一發不可收拾。 據悉,風波源頭上海分部200余家分店一夜之間全部關閉,接著其各地分店都陸續被波及,總部管理也陷入癱瘓,不完全統計,創輝由此關閉或停業的分店多達千余家。 相關報道披露,創輝租售現在總資產大概有4億多元,包括已繳納的租金、押金、裝修費、設備、轉讓金等,總負債為2000多萬元,其中拖欠員工工資1000多萬元。相對穩定的員工人數在3000~5000人之間,總部能有效控制的各地門店達近1000家。而截至2007年9月30日,其門店總數達1850家。 去年1月19日,為平息風波,創輝在其官方網站上公布了<關于危機解決方案的公告>,稱將通過盤活資產、股權融資、區域自保、回籠資金等方式解決危機,并預計兩個月內能完全解決現時的資金支付問題。 2月1日,深圳創輝租售公布了其在深圳的房產情況。清單顯示,已成交物業,資金監管在銀行的資金總額為779萬元(不能使用);未成交物業預計最低交易額為2698萬元。公司承諾,將通過變賣商鋪及董事長個人出售物業借給公司的資金,以支付所欠客戶款項及員工工資。 另據深圳創輝租售提供的財務數據顯示,公司2007年1-9月公司實現主營收入1.8億元,營業利潤2479萬元。目前該公司并無銀行貸款,主要債務則為代收客戶款、員工未發齊的工資、采購款工程款、年底應付稅金等,合計3889萬元。應收未收傭金3173萬元。 而其公司網站信息透露,自有商鋪物業及大股東自愿用個人房產為公司償債的房產總價值超過6000萬元(按揭貸款剔除了銀行貸款并按購買成本價計算,沒有考慮增值部分),償債能力充足,只是受政府部門對以上房產保全影響,償債進程較慢。 融資路線漸明 資產清理的同時,為修復受損營運網絡,深圳創輝開始尋求融資。 2月12日,深圳創輝進而發布<關于創輝租售的投資價值分析報告>(下稱報告),對其融資路線予以厘清。 報告透露,深圳創輝租售股權融資將分為三階段:第一階段:擬向投資者融資金額不超過人民幣7000萬元,股東人數計劃不超過50人。投資人按照實際投資額計算占創輝租售股本的比例享有資產、負債及所有者權益。第二階段:將進一步完善法人治理結構,整合優質資產,優化資源,擬計劃于2008年6月進行股份制改組,按照市盈率(10-30倍)定價吸收風險投資者作為股東。第三階段:上市融資,目前已與海通證券股份有限公司簽訂IPO服務協議,公司股改后進入上市前輔導,擬計劃于2009年完成上市工作,擬上市交易的地點深圳證券交易所創業板。不排除選擇國外如美國納斯達克上市。 投資者可以投資創輝租售的其余子公司(分布于廣州、惠州、中山、佛山、汕頭、成都、長沙、武漢、青島、杭州、南昌、北京、南京、上海、重慶、大連),并按照實際投資額計算占子公司股本的比例享有資產、負債及所有者權益。 此外,創輝租售表示,投資者以股權受讓形式投資創輝租售及其子公司,具體股權轉讓價格由投資人與原股東協商,轉讓款原則上將作為原股東借款無償投入子公司運作。 在此報告出爐之前,創輝租售透露,已有投資者協議增資長沙創輝租售人民幣100萬元,并承諾年前解決當地所有支付問題并有資金結余;已有意向投資者擬增資廣州創輝租售人民幣500萬元,中山300萬元,惠州100萬元,南昌、武漢、重慶各50萬元;而另有某工程公司已就160多萬元工程款受讓廣州創輝租售部分股權達成協議,其他幾家債權人也有此意向。此外還有員工注資各子公司,成為各子公司股東。 正基于此,1月27日,鑫易居與創輝租售有了初步接觸,并迅速簽訂了戰略意向書,初步確定重組方案。 2月20日,鑫易居董事長劉臧秦向記者證實,雙方將于月底正式簽署重組協定。 海外PE抄底商業模式激變 據劉臧秦介紹,四川鑫易居,成立于2003年,主要經營商鋪中介,也是成都唯一的一家專業從事商鋪中介的機構,同時經營銀行提前還貸、合同房更名等多項業務。去年公司獲得注冊在BVI(英屬維爾京群島)的中國二手房交易網控股有限公司的資金支持,成為其在中國大陸的執行機構,負責在大陸經營布局。而上述公司的背后正是數家私募股權基金,共6名股東,其中2名在國內做過投資銀行業務,都來自香港和臺灣,投資行業為房地產。該基金將給予公司總額1億元的投資,首筆資金1000萬元已經到位。 劉透露,創輝風波爆發后,前述私募股權基金迅速與其聯系,要求他與創輝租售進行接洽。在經過初步評估后,便決定由私募股權基金出資1000萬美元重組。項目具體由鑫易居代辦,并分享30%的投資收益。 簽署的正式協議不會與之前的戰略意向書有太大出入。劉表示,遲遲未能簽正式協定是因為具體細節上待商榷,而投入資金不會發生變化。 據意向協定,重組將分步分批進行。第一步,由鑫易居全面介入創輝租售的業務,即業務托管,同時了解創輝租售的資產負債情況。第二步,以創輝租售的經營性資產、無形資產和人力資產整體打包,與投入現金的鑫易居共組控股公司進行全面合作,合作模式暫定為基金管理和期權管理兩種。 據劉介紹,雙方已初定放棄期權管理的合作模式,而采用基金管理。即,私募基金以現金,創輝租售以現金或資源共同入股,股權比例不小于6∶4,創輝租售負責經營,雙方按比例分配收益。 我們將初步接管創輝租售的成都子公司,目前部分分店已經開業。劉說,創輝租售在成都投入為2000萬元,目前虧損約200萬元,拖欠的客戶資金60多萬元。接手后,公司將從目前的100多家門店減至50余家,通過多種模式進行管理,以降低風險。這將是鑫易居重組創輝租售商業模式的首個試點,我們還將推廣到創輝租售的1000多家門店去。 創輝租售房屋中介的商業模式也將大幅革新。 據記者了解,鑫易居采取的業務運行模式為:樓盤大賣場+會員制+電子商務+直銷。樓盤大賣場既包括一手房的租售、又包括二手房的租售;既包括住宅的租售,也包括商鋪的租售。會員制是針對房屋中介機構而設置的,凡是鑫易居的會員,今后也是創輝租售的會員,可以將房源信息在樓盤大賣場里掛牌,在更大的范圍內尋找成交者。電子商務則是公司中國二手房交易網所構造的平臺。 另據劉臧秦透露,鑒于房產投資客戶同時還有其他理財產品的需求,公司還將引進銀行、保險、證券公司的理財平臺,公司只收取店面費。這都是商業模式的創新,也是私募基金所看中的。劉說。 有業內人士認為,趁房產中介低潮時期逢低納入,PE看中的正是鑫易居創新的商業模式以及創輝租售強大的網絡平臺。 我們更遠的打算是在海外運作上市,易居中國正是PE們想效仿的藍本。劉坦言,房產中介服務在海外資本市場上頗受追捧,而其在中國的市場潛力更無毋庸置疑,這正是海外PE競相抄底創輝租售的真正原因。 |
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