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高盛、瑞銀于近日紛紛發布報告，表示對內地樓市相當擔憂。與此同時，在港上市的內房股頻遭機構大幅減持，雖有企業老板趁低吸納，但股價仍在一路下探。

機構看淡內地地產業前景

從5月底開始，投行開始普遍對內地地產業吹冷風。

5月28日，高盛發表研究報告指出，內地的樓市表現令人失望。對發展商就現金流、盈利及資產凈值進行壓力測試，顯示價格及銷售量改變，會對融資、2009年盈利及資產凈值造成影響。

高盛報告顯示，過去兩年內地每年5個月物業銷售數量及總樓面面積，平均占全年銷售的28%~29%，而今年主要發展商至5月中旬為止，達到全年銷售目標低于20%。上周該行觀察的12大城市一手市場物業成交量/樓面面積，按月跌16%/6%，按年跌35%/18%。以現時情況，12大城市中有6個需要逾1年時間，才能消化存貨，當中尚未計未來數月的新增供應。

同期，瑞銀也發布報告指出，今年以來中國內地房價疲軟且成交量低迷，所以購房者持幣觀望，以目前的售樓速度看，很少有開發商可以輕易完成2008年的銷售及利潤指標。

6月4日，《2008房地產上市公司TOP10研究》也指出，滬深房地產上市公司資產負債率在2007年大幅上升，突破了70%大關，并于2007年底達76.49%，與上年相比提高了7.39個百分點，負債風險顯著提高。滬深房地產上市公司流動比率穩定在1.7至1.8的水平，短期償債能力仍有待提高，特別是2007年末以來，部分城市房地產市場交易量下降明顯，給房地產上市公司帶來的短期經營風險不容忽視。

高溢價估值不再

據不完全統計，新湖創業(600840.SH)等相當數量房地產個股目前市盈率已落在20倍以內，四大龍頭招商保利萬科金地的市盈率也不足30倍。房地產板塊2002年以來市盈率最低時是在2005年的6、7月份，當時市盈率處在30~31倍之間。

但在2007年中期，如保利地產（600048.SH）曾經出現超過170倍的動態市盈率，而萬科（000002.SZ）去年增發100億元的增發價，也對應于2006年動態市盈率的90倍左右。

時至今日，隨著機構們對于土地升值、銷售業績不斷上漲的預期已經改變，房地產板塊獲得高溢價估值的風光已經不再。

在香港，即使是眾多資金鏈穩定、曾經被譽為藍籌的內房股，如今也紛紛被投行唱淡。
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