Company Secretary

□本報記者 李良 上海報道

幾年前布下的一手棋，在今后兩年將成為中華企業(600675)成長的重要支撐，這就是上海國際客運中心項目。該項目由中華企業和方興地產合作開發，位于上海黃金寶地黃浦江畔中心地段，擁有880米長的濱江岸線。種種跡象顯示，項目銷售異常火爆，2009年至2011年是項目的集中結算期，多家機構測算顯示，中華企業預計可從中獲取累計高達10億元以上的投資收益。而加上住宅業務也將在這三年內集中結算，多家機構紛紛調高中華企業的盈利預期。

明年業績增五成

上海國際客運中心項目位于北外灘，項目建筑面積約30.2萬平米，中華企業持股40.19%。該項目是上海市的重點工程，將與方興地產正在建設的上海國際航運服務中心東西相連，在上海的黃浦江核心地帶打造出一個近100萬平方米的綜合商務區，成為上海北外灘航運服務集聚區的重要組成部分，并與上海城市地標建筑金茂大廈隔江呼應。該項目開盤后，引起多家大型企業的競購，中化集團等7家大型國企完成了集體進駐簽約。

公開資料顯示，該項目今年年初的售價已經達到5萬元/平方米，而隨著上海樓市的日趨火熱，近期更是以銷售單價6.9萬元/平方米創下上海寫字樓市場的紀錄。

有研究報告測算認為，該項目每平米開發成本約2萬元。其中4.83萬平米的酒店式公寓已經于2008年預售，單價約4萬元，將于2009年結算。7棟寫字樓也在2008年底舉行了簽約儀式，寫字樓以及配套部分將于2010和2011年結算完畢。據測算，預計該項目累計將為公司貢獻高達10億元利潤。事實上，如果考慮到近期該項目銷售價格的上漲情況，實際貢獻利潤可能比預測值要高。這樣，一個商業地產項目，在2009年2011年間將貢獻中華企業利潤的三分之一。

據此，多家券商的研究報告將公司2010年的業績預測調高到eps0.8元以上，比今年的eps預測值0.52元增長了50％左右。不過，業內人士提醒，該項目結算完畢后，中華企業短期內很難找到相匹配的高盈利項目，業績可能會因此受到影響。

兩大項目潛力驚人

今年5月份，上海市政府宣布，國務院同意撤銷上海南匯區，并入浦東新區。消息公布后，引發了原南匯地區房價的暴漲，每平米均價從此前的8000多元迅猛拉升至1.3萬元以上。中華企業近年來重點經營的項目南郊中華園和印象春城就坐落在這個價格飛漲的區域。

南郊中華園位于原南匯區航頭鎮，在浦東新區南端，南匯區的西南部，規劃總建筑面積達到20.8萬平方米。目前，這20.8萬平方米均已開工，上海網上房地產數據顯示，一期已經于去年開始銷售，目前基本售罄，三期推出的238套新房也已銷售過半。今年上半年，該項目已經結算面積4萬余平方米，尚余16萬多平方米可結算面積。該項目年初時銷售均價約為1.3萬元/平方米，而隨著價格的上漲，最新開盤價已經達到1.6－1.7萬元/平方米，可提供收入粗略計算達到26億元。中報顯示，該項目毛利率為38.61％，據此預計可提供毛利達10億元。

印象春城位于原南匯區周康板塊，毗鄰規劃中的地鐵11號線周浦站，規劃總建筑面積達到56.5萬平方米，中報顯示累計開工面積已經達到40萬平方米。去年年末，該項目推出近千套房源已經銷售一空，當時銷售均價約為8400元/平方米。今年該項目尚未開盤，但周邊均價已經漲到13000元/平方米。該項目中，7萬多平米的回遷房去年已經結算，目前尚有可售面積約41萬平米，粗略結算可提供收入約50億元。中報顯示，該項目毛利率為46.86％，據此預計可提供毛利約23億元。

Incorporation