虛擬辦公室-再論房價整體下降已成定局 |
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房地產調控,正在迫使炒房者和開發商囤積的住房向市場釋放,這將使供應成倍放大。另一方面,從2003年至今,持續高速增長的房地產投資與多子女一代消費人群的退潮,也在從根本上改變商品房的供求關系。因此,所謂商品房供不應求、房價只漲不跌的說法只是一個美麗的謊言,商品房其實是供大于求的。 4月24日,我在《上海證券報》發表了《房價整體下降已成定局》一文,從資金入手,推斷我國房價的整體下降趨勢已經不可逆轉。這篇文章引起業界強烈反響,贊同者與反對者都不少。今天,我再從供求角度,再對房價的趨勢進行判斷。 從經濟學的角度來看,商品的價格是由供求關系決定的,當供給大于需求時,價格會下跌,反之會上漲。由此,有一些開發商認為,由于新增需求(如,每年都有大量婚齡青年購房)、升級需求(棄舊房換新房)的持續強勁,中國房價在未來一個相當長的時期里都是供不應求的,因而,房價也是只漲不跌的。這種理論重復得多了,就真的成了真理,吸引了大批投機者、投資者涌入房地產市場,這導致大量商品房被囤積,加上開發商自己囤積的商品房,人為地減少了商品房供給,從而,推動了房價的上漲。 最近,從一線城市到二線城市,大量土地流拍現象,再次成為開發商鼓吹房價將上漲的一個依據。他們認為,房地產投資動力不足,將成為推升房價上漲的一個重要力量。在外行人看來,這是非常有說服力的,因而具有很強的欺騙性。 但是,我們不要忽略了,投機性(低買高賣賺取差價)與投資性購房(購房出租)行為都是建立在對未來房價將上漲這一預期基礎之上的,一旦這種預期被打破,此前囤積在流通環節的大量住房將突然釋放出來,將有效供給成倍放大,從而,導致房價的下跌。因此,在住房歷史上有一個加速現象,一旦房價步入上漲軌道,由于囤積等因素,盡管商品房投資增長很快,但有效供給卻相對減少,房價不僅漲幅快,也會持續較長時間,而一旦房價步入下跌軌道,囤積的住房釋放出來,盡管商品房投資放緩,但有效供給成倍放大,這時,房價不僅跌幅大,而且,下跌同樣會持續較長時間。 這樣的例子不勝枚舉。1993年6月,受國家宏觀調控(即6號文)影響,北海、海口等地的房地產泡沫破滅。其中,海口市積壓的空置商品房264萬平方米,爛尾樓400萬平方米,沉淀資金264億元,這些積壓的空置商品房直到2004年還沒有完全消化完。 |
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