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房地產調控，正在迫使炒房者和開發商囤積的住房向市場釋放，這將使供應成倍放大。另一方面，從2003年至今，持續高速增長的房地產投資與多子女一代消費人群的退潮，也在從根本上改變商品房的供求關系。因此，所謂商品房供不應求、房價只漲不跌的說法只是一個美麗的謊言，商品房其實是供大于求的。

4月24日，我在《上海證券報》發表了《房價整體下降已成定局》一文，從資金入手，推斷我國房價的整體下降趨勢已經不可逆轉。這篇文章引起業界強烈反響，贊同者與反對者都不少。今天，我再從供求角度，再對房價的趨勢進行判斷。

從經濟學的角度來看，商品的價格是由供求關系決定的，當供給大于需求時，價格會下跌，反之會上漲。由此，有一些開發商認為，由于新增需求（如，每年都有大量婚齡青年購房）、升級需求（棄舊房換新房）的持續強勁，中國房價在未來一個相當長的時期里都是供不應求的，因而，房價也是只漲不跌的。這種理論重復得多了，就真的成了真理，吸引了大批投機者、投資者涌入房地產市場，這導致大量商品房被囤積，加上開發商自己囤積的商品房，人為地減少了商品房供給，從而，推動了房價的上漲。

最近，從一線城市到二線城市，大量土地流拍現象，再次成為開發商鼓吹房價將上漲的一個依據。他們認為，房地產投資動力不足，將成為推升房價上漲的一個重要力量。在外行人看來，這是非常有說服力的，因而具有很強的欺騙性。

但是，我們不要忽略了，投機性（低買高賣賺取差價）與投資性購房（購房出租）行為都是建立在對未來房價將上漲這一預期基礎之上的，一旦這種預期被打破，此前囤積在流通環節的大量住房將突然釋放出來，將有效供給成倍放大，從而，導致房價的下跌。因此，在住房歷史上有一個加速現象，一旦房價步入上漲軌道，由于囤積等因素，盡管商品房投資增長很快，但有效供給卻相對減少，房價不僅漲幅快，也會持續較長時間，而一旦房價步入下跌軌道，囤積的住房釋放出來，盡管商品房投資放緩，但有效供給成倍放大，這時，房價不僅跌幅大，而且，下跌同樣會持續較長時間。

這樣的例子不勝枚舉。1993年6月，受國家宏觀調控（即6號文）影響，北海、海口等地的房地產泡沫破滅。其中，海口市積壓的空置商品房264萬平方米，爛尾樓400萬平方米，沉淀資金264億元，這些積壓的空置商品房直到2004年還沒有完全消化完。

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