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海南的樓市泡沫說并未影響到雅居樂地產控股有限公司（雅居樂，3383.HK），其正通過舊城改造的方式來曲線深耕海南。

盡管自從1月15日開始，海南已全面暫停土地出讓和審批新土地開發項目，但雅居樂還是通過與政府合作的方式再度獲取了開發用地。2月20日，雅居樂與海南省澄邁縣政府簽訂了棚戶區改造項目框架協議，因此而獲得2195畝土地。

再加上2006年~2008年間取得的清水灣廉價土地，雅居樂可謂占得了先機。

有證券分析師表示，由于海南國際旅游島規劃獲批，雅居樂提前布局開發的大規模旅游地產項目的盈利可見性大幅增加，其將成為公司未來6至8年業績的重要驅動力。

曲線獲地

雅居樂總裁助理簡毓萍顯然并不贊同海南樓市泡沫說：現在海南房價雖然出現大幅增長，但未來仍會有較大的上漲空間，海南仍是雅居樂重要的戰略區域，也仍將是雅居樂利潤貢獻的重要區域之一。

作為雅居樂在海南投資的負責人，簡毓萍看好海南的態度也轉化成了實際的動作。2月20日，雅居樂公告稱，與澄邁縣政府簽下了舊城改造框架協議顯示，雅居樂將投資40億元對金江鎮南渡江南北兩岸棚戶區進行改造，用5年時間把南渡江兩岸開發建設成集商業、酒店、娛樂和住宅為一體的商業娛樂區。

據了解，改造項目位于金江鎮南渡江南北兩岸澄邁大橋和金江大橋之間地段和兩橋兩側，改造內容包括征地、拆遷、補償、安置、滾水壩及南北兩岸滾水壩上游防洪堤、綜合文化廣場等基礎設施配套建設，以及南渡江水上娛樂、餐飲等項目建設。

根據協議，該項目建設期為5年，兩橋之間及澄邁大橋西側拆遷范圍的改造建設兩年內完成,滾水壩、南北兩岸防洪堤將于今年10月前建成。

一位雅居樂不愿具名人士透露，改造將通過商業開發模式進行，雅居樂進行整體包裝，統一規劃，分期實施，分段開發。

雖然目前海南市場已令很多業內人士憂心，海南市場現在確實有一些沖動成分，直接拿一線城市的土地會有風險，但海南二線城市的風險則小很多。上述雅居樂人士表示進入海南二線城市進行舊城改造，既可以規避風險，又可以在海南土地暫停審批的情況下，曲線獲取土地。

業績貢獻巨大

實際上，在舊城改造項目之前，雅居樂在海南的項目并不多，只有一個清水灣，但這個占地1.5萬畝的項目卻讓雅居樂獲益頗豐。

在雅居樂2009年226億元的銷售額中，清水灣項目便為集團貢獻了64億元，海南也成為了雅居樂重要的區域市場之一。

據了解，雅居樂海南項目的地塊分3次取得。

2006年6月，雅居樂與政府簽約土地一級開發協議，2006年底組隊進入實操。

2007年2月，雅居樂以人民幣10.18億元的價格，通過掛牌方式取得海南省陵水黎族自治縣清水灣共12塊土地合計450萬平方米，總建筑面積約296萬平方米。

2008年3月，雅居樂斥資9億元買下附近占地290萬平方米、建筑面積435萬平方米的3幅地塊。

2008年6月6日，清水灣項目附近建筑面積255萬平方米的2幅地塊再度被雅居樂以5億元收入囊中。

這樣算下來，雅居樂合計地價投入24.18億元，樓面地價僅為245元/平方米，而現在洋房已賣到9000元/平方米，別墅已賣到1.5萬元/平方米。

加上剛與澄邁政府簽訂的舊城改造用地，雅居樂在海南的土地儲備已達1111.7萬平方米，占雅居樂地產全部3326萬平方米土地儲備的三分之一。

海南國際旅游島的規劃使得雅居樂的土地價值呈幾何狀猛增。

按照2006年～2009年地價的漲幅4倍保守計算，4年間雅居樂土地升值75億元。即使雅居樂不開發樓盤，坐擁土地就已身價猛增，雅居樂因而與富力地產一起成為目前已進入海南的成功搶得先機的地產大鱷之一。

根據某證券公司的測算，預計雅居樂2010年海南項目的累計銷售額有望達150億元，預計將鎖定2009財年和2010財年收入的35%和40%。2010年凈利潤的58%將由海南項目貢獻。

海南作為中國人的度假天堂和國際旅游島，這里的氣候、海景資源在全世界都很稀缺，前景非常好。簡毓萍表示。

但她也坦承，海南的硬件基礎很好，但是飲食、交通、服務等意識卻跟不上。不過她繼而表示，國際旅游島的推進將在很大程度上改變這一現狀。

雅居樂在海南的每一個新增項目都會經過謹慎考慮，但我們今后仍會加強對海南的投資，伺機尋找合適的項目。簡毓萍說。

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