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至少在近幾年內，保險資金切勿投資跌幅預期高達50%的中國住宅市場，待水分擠干之時，方是保險資金進軍房地產之際。

日前，中國人保資產管理股份有限公司保險與投資研究所高級研究員凌秀麗博士，在其以研究所名義撰寫的一份報告《關于保險資金投資房地產的風險與機遇》（簡稱 《報告》）中指出。

與之呼應的是，據知情人士透露，剛在8月20日下發文件對保險公司投資房地產排查之后，近期中國保監會又要求各大保險公司上報更為詳細的投資房地產明細表，旨在對保險公司自有資金及其間接保險資金涉足房地產全面摸底。

200億地產投資

用企業的自有資金購置物業，無需上報監管部門。凌秀麗說。而出于自用與資產保值增值甚至試水房地產的沖動，某些保險公司已頻頻涉足房地產。

險企投資房地產有三種方式，直接購置、自建和間接投資形式。

據不完全統計，近三年，保險公司直接購置房地產物業的金額超過125億。其中，基于運作模式的靈活，平安集團的投資力度最大，如其在2006年投資上地硅谷亮城，成交面積6.3萬平方米（投資不詳），2007年又出手35億投資北京燕莎商圈的美邦國際中心，成交面積達11.98萬平方米。

再如，中國人壽19.6億購置金融街F1A\B，泰康保險分別以8億、6億購置面積3.19萬平米金融街F2B和面積6.5萬平米的CBD國際中心1號樓；民生人壽12億購置CBD國際中心2號樓，面積7萬平方米等等。

自建方面超過62.72億，如平安集團2007年11月，耗資16.57億在深圳福田新建新總部 （部分用于出租）；同年12月，中保集團花24億在上海陸家嘴建上海太平金融大廈；今年3月，中保系四公司在深圳福田區建深圳太平金融大廈（第二總部）等。

間接投資領域超過20億，如中國人壽投資入股北京東方廣場有限公司，股權占比20%；平安置業與泛華置業設立玉溪平安置業有限公司，股權占比79.9%；今年4月，平安信托10億入股中信深圳集團公司，投資中信城市廣場項目等。

以上三種形式的投資額愈200億，且近期保險公司投資房地產的熱情有增無減。

《報告》對地產投資提出了警示：相對于聯合國和世界銀行所認為的房價收入比3-6倍的合理水平而言，中國住宅市場的泡沫程度無疑是史無前例的。部分大中城市住宅價格的泡沫程度甚至遠超過了1991年的日本和1929年的美國，更是超過了1997年的香港和次貸危機爆發前的美國。因此，我國大中城市住宅價格隨時有崩塌的危險，在住宅價格尚未充分調整前，保險資金應當堅決回避。

不過，從長遠的角度看，我國保險資金適度介入房地產領域是必要而又可取的選擇。凌秀麗說。由于投資環境的惡化，其苦于找不到可以投資的品種，來確保其收益目標，因此，保險企業紛紛呼吁拓寬保險資金投資渠道，比如投資不動產。

早在今年一季度新聞通氣會上，保監會主席助理袁力也曾表示，保險資金間接投資基礎設施項目的試點工作目前已取得預期效果，保監會已向國務院提出擴大試點的建議，同時還要擇機開展保險公司投資物業的試點。

保監會政策研究室就此多次調研并形成有關方案，但最終都不了了之。保監會在投資房地產的政策上有些搖擺。業界人士分析。

一把高懸的達摩克利斯劍

在當前資本市場形勢惡化、投資渠道狹窄的情況下，保費高增長已演變成燙手的山芋投資收益率若不足以彌補保險資金成本，則保費規模越大，虧損越多。對于資本實力和資本募集能力不是很強的保險公司來說，投資上一旦出現巨額虧損，必將陷入償付能力危機。從目前的情況看，部分保險公司數目龐大的浮虧猶如高懸的達摩克利斯劍，已將他們帶入了生死存亡的緊要關頭，凌秀麗說。

在凌秀麗看來，倘若保險資金介入目前泡沫嚴重的房地產市場，不啻是一把高懸的達摩克利斯劍。

《報告》稱，從世界經濟運行史上住宅價格泡沫破裂的基本規律來看,未來幾年內，中國住宅價格下跌50%乃至更大幅度是很有可能的。在1990年代，日本房價泡沫破滅后，連續下跌長達15年，首都圈公寓價格累計跌幅達65%，香港房價在1997年見頂后，在此后6年內也下跌了約2/3。

假如有某些特殊因素 （目前無法想象有這樣的因素）導致中國住宅價格運行能擺脫世界經濟史上 房地產價格膨脹→嚴重泡沫→泡沫破裂的一般規律，而最樂觀的結局是：中國住宅價格將橫盤整理10年以上，但住宅價格很可能以持續快速下跌的方式完成調整。房價水分擠干之時，才是投資機遇來臨之日。

就此，一位保險公司負責人并不認同。他說，中國有其特殊性，特別是北京房產需求剛性較強，北京房價會出現結構性調整，而非整體大幅下降；國家經濟類型不同，國內房地產市場尚無法用國際指標來衡量；二者不具可比性。

那么，現在是否適合進入房地產？應從投資運用角度考慮，與居民投資行為不同，雖然上海確實有一些國際機構在撤離房市，但感覺投資機遇越來越近。上述人士說。

另一位保險公司有關負責人則認為，盡管房價下降是目前的主流觀點，但如果對中國經濟有信心，就無需過于擔憂。他說保險資金介入房市的時機應在12-24個月之內。

此時應做好兩手準備，政策與投資能力建設。中國人保投資控股有限公司總裁劉虹說，投資政策方面不妨思想解放，出臺政策并不意味著保險公司立刻就會投資，也不等于市場放開；就實際操作來說，切勿盲動；但得做好政策準備，以便市場低點來臨時，就能抓住投資機會。
保監會有關人士則表示：基于房地產現狀及經濟大環境，近期還不可能推出具體的投資不動產實施細則；即從大局考慮，目前保險資金不宜大舉進入房地產。

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