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年內，基強聯行計劃將和國內某金融機構一起發起一支房地產基金，規模大約在5億－10億元之間。5月16日，基強聯行投資管理(中國)有限公司董事總經理陳基強在接受本報記者專訪時透露，目前，國內還有五、六支這樣規模的房地產基金正在醞釀之中，估計將在今明兩年內推出。

按照陳的說法，兩年內，REITs的發行規模或可達到30億左右。

國標REITs爭議

據了解，此次基強聯行聯手國內某金融機構所發起的REITs產品，將與地產前50強企業進行合作開發、物業增值以及提供部分夾層貸款業務，內部收益率大約為20％。采用5＋2的形式，即5年固定期限并可延續2年。

國際標準的REITs除了要有專業的基金管理公司之外，還要有可以取得穩定出租收益或者在一定期限內能夠通過上市或者出售實現物業增值的項目產品。陳基強坦言，此前存在的信托產品基本上都是在四證不全的情況下給單個項目的過橋貸款，發行規模比較小，多在1億－2億，年限多為1－2年。

而央行121號文件之后，信托產品也需要四證齊全，短期過橋貸款的信托產品變得越來越少，并促使相對規范的REITs產品出爐。此后較長一段時間，REITs產品沉寂。

陳基強指出，直到今年，才出現了真正意義上的以信托為平臺的房地產基金，這支基金就是中信－凱德1號。

今年3月底，中信信托聯手凱德置地推出中信－凱德1號信托產品，該信托產品為組合投資，預計投資3－7個項目，主要是北京、上海等重點城市科技園區的商務房地產項目。信托財產盈利模式是穩定的租金收入、資產升值和退出時項目股權溢價的收益。

由于進行資產投資而非為房地產企業融資、多項目組合投資而非投資單一企業項目、投資成熟物業而非房地產新開發項目、租金加股權溢價收益陳基強指出，這個產品基本滿足了國際標準REITs產品的要素。

也有不同意見。國際標準的REITs通常都是可以上市流通的。顯然，中信―凱德1號在這方面是一個軟肋。中國對外經濟貿易信托投資有限公司李慶平認為，REITs有流動才更有價值。不過，也不排除，該產品的股東方不需要流動的可能。

據透露，浦東新區不久前已向監管部門提出申請，要求設立基礎設施物業增值基金的房地產信托投資基金。除此而外，北京國投、聯華信托、美國的EI、藍山等機構也在積極備戰REITs產品。

REITs難成主流

記者得到的最新消息稱，《信托公司房地產投資信托業務管理辦法》將有可能在今年出臺。而4月10日，央行發布的《2007年中國金融市場發展報告》就指出，要擇機推出房地產投資信托基金產品。

在陳基強看來，目前，REITs的推出仍是阻力重重。

最為重要的兩個原因就是法律和稅收兩大難題。陳基強坦言。首先我國沒有出臺《產業投資基金法》。其次，完善稅制和進行相關配套基礎設施建設，也不可能一蹴而就。這就需要多個部門之間的協調，短期之內，REITs要想有真正的突破會比較難。

對此，李慶平持相同觀點。如何解決信托受益評證上市流通是個問題，所以，REITs的推進光銀監會是不夠的，還需要有證監會的相關配套政策。李慶平認為。

除了法律和稅收原因之外，市場環境可能也影響到REITs很難在短時期內破冰而出。

目前，房地產走向很不確定，把不確定性的東西證券化，如果拐點真的到來，對于房地產以及宏觀經濟的影響將是致命的，政府對于出臺的時機選擇一定會比較謹慎。李慶平強調。

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