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房地產開發商們坐不住了。

現在房地產開發的項目很多，我們都來不及做！2月25日，某股份制銀行負責房地產業貸款的相關人士直言，而其中開發商需要置換貸款的情況較多。

所謂置換貸款，是指開發商在某家銀行申請的開發貸款到期，甚至經展期(期限重組)后，依然無法按時還款，并尋求另一家銀行來接盤，而銷售不景氣乃是主因。

一位權威人士透露，截至2008年12月末，上海市商品房空置面積絕對量達到歷史最高記錄，增幅高出全國平均水平20多個百分點；而住宅空置面積的同比增幅更為驚人，遠遠超過全國平均水平。

在本報記者與數家銀行人士交流時發現，置換貸款需求增加乃是當前的一個普遍現象。

最近，我跑了幾家房地產開發企業，他們的想法是保持現金流，收縮戰線。而在房價上，則采取明不降暗降的銷售策略。2月25日，一家大型銀行上海分行人士稱。在他看來，當下的房地產市場正經歷一個難熬的階段。

本報記者從銀行業渠道輾轉獲悉，正是因為上海房價可能仍存在下跌動力，房地產市場走勢又面臨諸多不確定性，2月中旬，上海銀監局以分析報告的形式，提示銀行業機構關注四大問題，分別為商業銀行個人房貸政策變動、房地產業信貸集中性、商業用房開發貸款風險和外資進出房地產市場動態。

房地產業負貢獻

房地產業負貢獻的問題已不可回避。

上海市政府公布的統計數據顯示，2008年全年該市實現生產總值13698.15億元，按可比價格計算，比上年增長9.7%；而同期房地產業實現增加值747億元，比上年下降13.7%。

據本報記者測算，2008年全年，上海市房地產業增加值同比增量為-38.84億元，同期GDP的同比增量為1696.99億元，房地產業增加值的增量占GDP的-2.3%。

其實，只要房地產業增加值的增幅為負，其對經濟增長就是負貢獻。2月25日，一位接近上海市統計局的專家表示。

2008年7月24日，上海市統計局總經濟師、新聞發言人蔡旭初表示，2008年上半年，上海房地產業對全市經濟增長的貢獻率為負數，導致GDP少增0.4個百分點。

2008年，上海市房地產業增長乏力也反映在供求關系上。

從市場供應來看，2008年，上海市商品房新開工面積2586.57萬平方米，同比增長14.9%，其中住宅新開工面積1762.01萬平方米，同比增長7.8%。業內人士指出，這是新開工面積經歷連續三年滑坡后出現反彈。

但在需求一方，蔡旭初表示，2008年，上海市商品房成交量下降；全年新建商品住宅銷售面積為1965.86萬平方米，下降40.1%，銷售額為1608.47億元，下降40.6%；二手房銷售面積為1413.41萬平方米，下降29.1%。

業內人士指出，2008年，上海市新建商品住宅銷售面積為2003年以來最低，相當于此前五年年均成交面積的七成左右。

多位受訪的銀行業內人士指出，銷售不景氣的主因是當前房價超出居民的承受范圍，從而抑制了正常的住房需求。

據銷售額和銷售面積計算得出2008年上海市新建商品住宅銷售均價為8182元/平方米。但業內人士指出，這一簡單的計算方式并未剔除動遷配套房的因素，所以，實際均價可能更高。

而上海市統計局公布的2008年城市居民人均可支配收入為26675億元，據此計算，一個三口之家，年收入合計為8萬元。如果購買一個90平方米的住房，按照8182元/平方米的保守均價計算，房價收入比達到9.2倍。前述業內人士稱，一般房價超過戶均收入6倍的區域被經濟學家稱之為泡沫區。
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