上海地王“零損失”協商退地




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本報記者從核心知情人士處獲悉,就在前幾天,南京蘇寧房地產開發有限公司(以下簡稱蘇寧地產)與出讓方上海市黃浦區房屋土地管理局就黃浦區163#街坊地塊簽訂的《國有土地使用權出讓合同》因無法執行已經解除。

與此前外界猜測的蘇寧地產將遭受包括競買保證金在內的巨大損失截然不同,蘇寧地產可能不會有任何經濟損失,包括土地出讓金、競買保證金都將全額退還,還可能獲得資金利息成本補償。上述知情人士透露。

去年8月24日,南京蘇寧房地產開發有限公司以44.04億元競得這一地塊,每平方米樓面地價(總地價除以建筑面積)達到6.69萬元,這至今仍是內地單價最高的地王時隔一年之后,若能拿回瘋狂時期砸下的44.04億巨資,對蘇寧地產來說似乎沒有比這更好的結果了。

不過這一消息尚未得到上海官方的確認,上海房地局一位人士透露,黃浦區房地局與蘇寧之間協商的具體結果,尚未正式上報市局,他同時指出蘇寧方面雖已經繳清土地出讓金,但曾產生延期繳付的滯納金,滯納金尚未支付。

退地按合同條款進行

據本報記者掌握的情況,7月底時,蘇寧環球集團董事長張桂平仍在與上海政府有關方面就上海地王進行交涉、協商。

當時在地王地塊現場,是一個停車場,而該停車場已經臨時關閉,需要等地塊完成交接后,與新業主方簽訂管理租賃合同才能繼續經營。現場的通知顯示,停車場關閉的時間為今年4月16日,這個時間幾乎也是地塊買賣雙方進行最后交接商議的開始。

現在看來,近4個月協商后,該地王地塊還是沒能順利交接,日前解除合同幾乎鐵定其退地的結局。

同時,截至記者發稿,上海房地局官方網站關于該地塊的出讓進程圖示中顯示,成交確認環節尚處于工作正在進行狀態,而接下來的簽訂合同和出讓完成兩個環節仍顯示工作沒有開始狀態。

導致這一結局的原因,目前尚未有買賣雙方正式的公開解釋,但其中受地塊臨近的地鐵工程影響導致無法按時交地,蘇寧地產可能面臨購地后兩年內無法按時開工的窘境,致使其萌生退意,現在看來是其中的重要原因。

據記者現場探察,該地塊恰在上海軌道交通10號線南京東路站選址上。而軌道交通10號線最早將于2009年底前建成通車,而南京東路站的建成時間大約在2009年10月。

根據該地塊的《掛牌出讓文件》約定,出讓方交地時間、交地地面狀況為:競得人全額付清競得價款后,出讓人于2007年12月底以凈地交付地塊東側約2/3土地,于2008年6月底以凈地交付剩余西側1/3土地。動工及竣工時間規定為:于地塊全部交付后90個自然日內動工建設,動工后24個月內竣工。

知情人士還透露,蘇寧地產方面此前已按要求支付土地出讓金。根據相關規定,競得人應在《成交確認書》規定的時間內(一般為10天),向出讓人申請簽訂《上海市國有土地使用權出讓合同》,按國務院第55號令規定,出讓金付款期限應當在簽訂《土地出讓合同》后六十日內支付全部土地使用權出讓金。

但截至目前,該地塊尚未能完成交接,已經超出當初約定交地期限。

解除合同是按照當初明確的合同條款操作的,當然,雙方之前也一直在進行協商,應該說,談得還不錯。這位知情人士表示,合同無法按約定執行,雙方最終協商達成共識,同意解除合同。

在地鐵站建設過程中,地鐵上蓋及緊鄰的物業規劃、建設將很難同時進行,同時地鐵上蓋物業的規劃設計需要服從地鐵站建設設計的需要,不排除會有不斷調整修改的可能。

當時的土地出讓答疑記錄中明確,地鐵車站對本項目開發建設的具體要求,將于土地競得后,具體項目設計方案以規劃等相關部門審定為準。

事實上,上海地鐵站附近的大型地產項目受地鐵建設而一再延期開工早有先例。在靜安寺附近的香港太平協和集團協和城二期,擱淺10年之久的重要原因之一就是涉及到地鐵建設規劃的一改再改;世茂集團旗下世茂股份(600823)的上海核心項目萬象商都,同樣因為位于人民廣場地鐵樞紐,遲遲未能全面開工興建。

蘇寧地產留守上海

雖然張桂平未能如愿拿下這幅上海地王,但據記者了解,蘇寧在上海市中心獲取優質地塊的決心未變,有合適的時機仍將出手。

去年張桂平拍下該地塊后,他還出現在隨后上海出讓的另一幅受市場關注的土地虹口地塊的競爭隊列中,不過最終并未連下兩城。

張桂平進軍上海市場的決心,另一方面還來自將旗下蘇寧地產的兄弟上市公司蘇寧環球(000718)推向一線地產藍籌的戰略部屬,上海這個中國樓市的橋頭堡顯然不能錯過。

在資本市場,也有不少投資者對張桂平最終運作包括163地塊項目在內的蘇寧地產公司注入上市公司蘇寧環球(000718)抱有期待,畢竟,在最近幾年中,張桂平已導演多出資產整合大戲。

最近的一次是,2008年6月23日,蘇寧環球資產注入定向增發方案獲批,將向特定投資者非公開發行3.3億至3.9億股股票,其中,資產認購部分為50.95億元,南京浦東房地產開發有限公司46%和38%的股權將注入上市公司。

蘇寧環球采取多種途徑切入上海市場。例如,去年12月,蘇寧環球以8239萬元以股權掛牌轉讓的方式取得了上海科學公園發展有限公司100%股權。

蘇寧上海地王最終解除合同的同時,張桂平選擇留守上海,以待良機。

蘇寧地產此前針對地王地塊設立的上海蘇寧置業有限公司目前尚未注銷,有望繼續保留,成為蘇寧在上海投資的旗艦。這位知情人士表示,有其他項目正在談。

如果此番44億資金順利回籠,張桂平將有足夠的資本再次在上海市場掀起波瀾。

不過,對于解除合同的消息,上海市房地局辦公室有關人士表示尚未收到相關的信息可以公布,而該局土地處有關人士表示不便接受采訪。

據這位核心知情人士透露,基于雙方協商約定,將會在合適的時機對外公布相關消息,同時蘇寧環球(000718)作為與蘇寧地產為同一控股股東的關聯公司,也將擇機公告。

在8月6日市場傳出蘇寧退地的消息后,蘇寧環球股價當日一度跌幅超過7%。

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