上海土地市場慘淡收官




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臨近年底,今年上海的土地市場收成慘淡,基本已經定調。

作為前幾年滬上土地二級市場上風云人物,李雨(化名)今年的業績可謂一落千丈,盡管做土地中介的素來有三年不開張,開張吃三年的說法,但對李雨去年超過50億元的促成成交金額來說,今年差距實在太大。

據我所知,今年上海幾個傳統的大土地中介公司基本都沒什么生意可做。李雨告訴記者。

政府供應方面,據初步統計,以可建面積計算,今年上海住宅土地供應總量(包括含住宅的綜合用地)為277.8萬平方米,最終成交僅170.6萬平方米,宅地流標率高達38%。而所有政府公開出讓的地塊流標率高達20%,底價成交地塊近60%。

今年土地成交量極度萎縮,讓人不禁想起2005年類似的情況和2005年之后兩年樓市的瘋狂反彈。今后兩年,這樣的反彈周期是否會重演?

近四成宅地流標

以萬科A(000002.SZ)為代表的主力開發商,今年購地意愿和購地能力雙雙低迷,即是上海土地一、二手市場均慘淡收官的直接原因。

以地產龍頭萬科為例,萬科近兩個月內僅新增一幅土地,即11月新增西安新地城項目。而前10月,萬科累計購置的土地面積僅為380萬平方米,規劃建筑面積718萬平方米,權益面積534萬平方米,遠未達到今年年初的購地指標。

富力地產(02777.HK)執行董事呂勁日前也向本報記者表示,在新增土儲方面,除了對應市場上暢銷產品的地塊外,其他類型的土地,近一兩年內基本不會大幅增加,甚至不考慮。

停止購地,成為今年開發商過冬的基本戰略,而今后一兩年內,這樣的戰略目前看來,還將延續。

根據上海市房地部門的最新2008年供地計劃,今年上海的經營性土地供應量將達到2002年以來的最低值,經營性項目用地計劃1500公頃,其中住宅用地800-1000公頃。但最終,整體市場低迷,直接導致該縮水后的供應計劃都難以實現,宅地最終成交量僅為上述供地計劃的約1/4。

初步統計,今年上海宅地流標率高達38%,各類地塊總體流標率高達20%,底價成交地塊近60%。

客觀而言,影響今年上海商品房土地供應的,除了市場這個主要因素外,保障性住房體系內的土地供應占據了較大份額,也是一個重要原因。滬上房地產開發商資深人士柴一峰分析。

根據上海十一五期間的最新住房建設和土地供應計劃,優先安排保障性住房、舊區改造、中小套型普通商品住房的土地供應。工業用地出讓計劃2500公頃,重點向國家、市級工業園區及市重大產業基地傾斜,優先安排符合國家、上海產業布局和導向的先進制造業等工業倉儲用地。

曾經一直唱著主角的商品房住宅用地,已經實際上進入了供求的低谷。

值得注意的是,隨著宅地供應量急劇萎縮,未來兩年樓市基本供求關系,再次引起業內人士的關注。

上海易居研究院的統計數據顯示,上海前幾年土地成交量,2003年為1500平方米左右,2004年約300萬平方米,2005年出讓面積超過300萬平方米,最終僅成交約40萬平方米,2006年為700萬平方米,2007年約1000平方米。
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