一家房企并購部的新年規劃




虛擬辦公室-一家房企并購部的新年規劃

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北京銀行的一筆并購貸款,帶給孫毅和他同事們最大的變化,就是自己的辦公桌上多了兩份正兒八經的并購資料,在此之前,他和他并購部的同事們慣常的工作方式是通過Google或者百度進行所謂的房地產并購研究。

孫毅和他的團隊,是北京一家大型國有企業專門負責房地產業務并購的部門,對內統稱投資部,這家企業的地產業務早已在香港上市多年。然而,看慣了香港地產大佬之間或推杯換盞或爾虞我詐的并購游戲之后,他們才發現,盡管并購貸款讓久違了的房地產并購無限接近可能,但這卻仍是一場難唱的好戲。

擺在孫毅團隊辦公桌上的兩份并購資料,分別是北京金色水岸房地產開發有限公司(下稱金色水岸)和北京城鄉京潤置業有限公司(下稱京潤置業)的絕大部分財務報表。

與其他行業那些顯赫的并購比起來,孫毅和他的團隊盡管也是系出名門,但現在手上的并購對象,卻遠遠不是門當戶對金色水岸、京潤置業治下總共只有三個房地產項目,與他們自己每年上百萬平方米的開發量遠遠難以匹配。

我們這幫人沸點很低,前一陣子風傳的萬科并購恒大,我們想都不敢想,有這么兩個公司讓我們做著,已經很激動了,原來三年都沒有公司可談,都怕哪天這個部門被撤銷了。孫毅的上級、投資部總監胡漢鑫向記者回憶說。

說實話,兩家公司資產規模都不大,一個是1.09億元左右,一個是9000多萬元,在房地產公司里算很小的了,但沒辦法,也只有這樣的房地產企業能夠讓你并購。孫毅告訴記者。

一邊是資產過百億元,另一邊是總額將將超過兩億元,看似不平等的并購交易,在房地產業界卻也是鳳毛麟角。用胡漢鑫的話說,就是大的地產公司,即便有錢,不買地,不發獎金,對等規模的并購,他們可望不可即。

這幾年,孫毅和他的團隊想做一點兒關于房地產并購的研究都很難,他曾經打趣地對記者說,搞并購的十天有九天沒事干。孫毅團隊研究最多的,實際上是2005年萬科并購北京朝陽區房地產開發有限公司的案例。研究了好幾年萬科并購朝開。說這話的時候,孫毅有些臉紅,發現房地產企業的并購,不管誰是并購者,最有現實意義的被并購對象,只能是國有企業,也就是國資房地產的企業。也正是因為這樣的原因,他才把京潤置業、金色水岸兩個可供并購的公司資料研究整理后上報,等待集團決策層的最后裁決。

2005年,萬科并購朝開,正值全國房價起飛時刻。朝開實際上是一家未完成股份制改革的朝陽區政府的下屬企業,土地儲備甚多,但經營不善,負債累累。曾有參與前期談判的政府人士告訴記者,起初,萬科對朝開雖然有意,但卻裹足不前,所忌憚的便是公司真實的負債情況。

然而,此時恰恰是政府這個婆婆危難時刻顯身手,首先是朝陽區政府擔保朝開真實的債務情況,然后再由朝陽區組建一家公司,在萬科支付一定對價的前提下,組建一個新公司來負擔朝開的既有債務,如是萬科心里有了底,最終方能并購成行。

我們找的這兩個公司,本身也有國資身份,我們有把握能弄得比較清楚。胡漢鑫說,京潤置業是零負債的,金色水岸大概有4000多萬元的債務,債權方是城鄉集團。

所以,國有吃國有成為了唯一一條相對安全的道路,畢竟,出了事還有地方告狀討還公道。

風險提示NOTES

前景不清會導致收購風險不可控

盡管并購貸款開閘,但房地產的并購成功案例仍是成者寥寥。

有意向的公司遲遲不敢動手的障礙有幾方面,有的是認為房地產調整遠未結束,也許價格還有向下的空間;而更多的擔憂則來自這些央企旗下的房地產公司的全部債務債權以及全部職工都要由后來者承擔。北京大學房地產金融研究中心主任馮科向記者分析。

而一位北京市國資委的工作人員則認為,地產并購高難度的收尾工作是甩包袱中最讓人頭疼的一個環節,限制了很多公司的接盤熱情,很多時候意味著合法地買下股權,就要承擔歷史包袱,這也讓人望而卻步。

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