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對于萬象新天家園高達85.62%的退房率，項目開發商北京天鴻公司董事長柴志坤并不愿意過多解釋或者澄清。外界質疑高退房率背后隱匿假按揭，柴志坤則向本報記者表示，該項目的高退房率是因為和北京國際信托公司合作的集合信托計劃，信托期滿后解除預售登記所導致的現象，和假按揭以及房屋質量無任何關系。

事實上，被信托業界稱為房地產信托貸款之預售登記交易模式的融資方式，此前曾被廣泛使用，其中不乏知名公司，現在仍有一些公司利用這種方式融資。

而一位不愿透露姓名的信托業界高管告訴記者，目前這種做法已經被銀監會明令禁止。

低風險融資

預售登記房地產融資模式釋義預售登記房地產融資模式是一種附買回約定的房地產交易,即信托公司以向房地產商低價購買期房的形式向房地產商提供融資,房地產商在約定期限內溢價贖回信托公司所購期房。這種融資交易模式屬信托公司特有的創新業務模式之一，從2004年開始盛行。

本報記者獲取的一份文件顯示了這種融資方式的交易結構。首先，信托公司購買房地產公司的部分期房，雙方簽訂《商品房買賣合同》及《補充協議》，并到房屋管理局辦理預售登記。約定期限內，經房地產公司書面同意，信托公司可以將房屋轉讓給新的購買人。這意味著，在抵押期內，資金流緊張的開發商仍可以賣房，每賣出一套房償還一部分信托公司的貸款，但是必須由信托公司協助辦理登記手續。亦有一些開發商選擇整體出賣的方式，償還貸款解除限制后統一售房。

如果貸款期限已到，開發商溢價回購房屋，信托公司則退房，該信托計劃結束。溢價部分為信托公司的收益，收益在信托計劃前雙方已有約定。如果發生到期不償還貸款的情況，無需經房地產商同意，信托公司可以將房屋轉讓給新的購買人。所以通常情況下，信托計劃上會顯示，信托公司會以相比市場價較低價格購入房屋，規避風險。

這種模式被認為具有很多優點。首先信托公司以購買商品房的形式向房地產公司融資，是一種表外的融資模式，不會影響房地產公司的資產負債結構。另外，便于房地產公司進行銷控，開發商可以將戶型、位置較好的房子通過預售登記模式先預售給信托公司進行融資，在融資行為結束后進行銷售，把好房子留到最后再賣是符合開發商一貫的銷售思路的。

而信托公司更易于處置抵押房產，抵押模式下債權人獲得擔保物權，不會導致產權的變化。在預售登記模式中，預購方獲得了房地產所有權的期待權，已導致產權的變化。如果債務人逾期不履行債務時，信托公司在預售登記模式下可以直接對外轉讓取得房產證的所購房產。因為房屋以轉入信托公司名下，處置房產不需要經過司法拍賣程序，處置更為便利和快速。

而信托公司也被認為能夠獲得較高的投資收益。前述高管介紹說，在房地產抵押貸款模式下，抵押權人通過拍賣、變賣抵押房產來獲得清償，處置價款超過債權數額的部分歸抵押人所有。而在預售登記模式下，信托公司有可能獲得貸款本息以外的投資收益。由于信托公司以購期房形式融資時房價比較低，足以對抗房產貶值風險，因此預售登記模式下對外轉讓所購期房，即便扣除所有交易稅費，仍可以獲得高于貸款本息的收益。主要風險存在于優先受償權風險以及到期無法竣工風險。但二者均可以在發放貸款前有所規避。

一位不愿透露姓名的開發商選擇了這種融資方式。他對本報記者說，選擇預售登記是為了取得更高額度的貸款。此外，前述信托業界高管還提到，開發商從銀行獲得的房地產開發貸款只能封閉使用，不能隨意挪用。

觸及政策底線

此前，本報記者調查發現重慶保利有大量房子是被限制的。比如，在保利花園12幢，一共有18套房子，被限制的則有7套。第10幢，36套房子有21套是被限制，11幢28套房子則有19套是被限制，第7幢有34套房子，其中12套是被限制。重慶國土局對限制的解釋是，指抵押(含按揭)、查封、凍結及其他有權屬異議情況。也就是說，會存在上述抵押等三種情況。(見本報6月12日文章《3年625億預算倒逼 保利地產預售房抵押融資》)保利地產人士解釋說，如果有抵押的話，并不影響銷售，當銷售完成時，可以通過歸還貸款或者置換抵押物的形式來解除擔保，因此并不影響銷售。

而今年2月冠城大通(600067.SH)公布的重大合同顯示，其合同細節和預售登記融資模式十分相似。

公告顯示，冠城大通股份有限公司于2009年2月23日以通訊方式召開七屆二十二次董事會臨時會議，會議審議同意公司與中信信托投資有限責任公司(下稱：中信信托)簽署有關關于b區項目合作的協議：在公司下屬控股60%的子公司-北京冠城正業房地產開發有限公司(注冊資本及實收資本均為2000萬元，下稱：冠城正業)取得太陽宮新區b區項目二、三組團(下稱：二、三組團)全部預售許可證后三十日內，將二、三組團除商業配套外的全部住宅房屋(即1#至8#住宅樓，已取得預售許可證，可預售面積約為16.59萬平方米)及b號寫字樓(建筑面積約為5.15萬平方米)出售給中信信托指定的買受人，出售總價款約為人民幣20.6億元。在冠城正業與中信信托指定的買受人簽訂商品房預售合同并辦理登記備案等相關手續后，公司或其指定的第三方將與中信信托簽訂《股權轉讓協議》，由公司及其指定的第三方以人民幣800萬元受讓中信信托持有的冠城正業40%股權。

公司認為，合同的簽署將增加公司的經營性現金流入，改善公司的現金流狀況。本報記者前后幾次致電冠城大通證券事務部，證券事務部負責人告訴本報記者，所有的合同細節公告中已經有所顯示。該負責人并不愿意評價該合同是否是預售登記融資模式。信托業界人士則向本報記者表示，這是一個較為明顯的房地產信托貸款中的預售登記模式。

6月22日，北京房地產交易管理網顯示，冠城大通和中信信托重大合同中所指的太陽星城火星園 B#樓、A#樓、D1、D2地下車庫獲得預售許可證。而該項目的另外一部分，2008年12月21日獲得預售許可證的B區項目，房地產交易管理網上未有銷售顯示。按照20.6億的總價粗略計算，冠城大通此前向中信信托出售的資產僅為9476元/平方米。本報記者詢問火星園銷售人員，銷售人員告訴本報記者目前新取得預售證部分尚未開盤，開盤均價將在每平米2萬元左右。

此前和正在使用此類融資方式的開發商和信托公司并不在少數，因涉嫌法律問題和政策問題，信托公司和開發商都很低調。前述信托公司高管告訴記者，現在這種方式已經不被允許，但一些二三線城市的信托公司仍在使用這種方式，這些城市對房屋預售情況的監控并不像北京、上海等城市嚴格。這其中有監管不到位的原因，也有信托公司良莠不齊，對規定的執行不力。他說。而大多數信托公司并不認為該種融資模式將會帶來多大風險，甚至有些不解監管層為何會禁止。

2008年11月初，銀監會下發《中國銀監會辦公廳關于加強信托公司房地產、證券業務監管有關問題的通知》(銀監辦發【2008】265號，簡稱265號文)，對信托公司開展房地產、證券等敏感類業務進行風險提示和規范。銀監會要求信托公司嚴禁向房地產開發企業發放流動資金貸款,嚴禁以購買房地產開發企業資產附回購承諾等方式變相發放流動資金貸款,不得向房地產開發企業發放用于繳交土地出讓價款的貸款等。

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