高度關注房地產信貸風險




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近年來,我國銀行業房地產相關業務占比逐年上升,相關風險管理措施也在不斷改善。在業務占比上,銀行業的發展已經與房地產業密切相關。但是,國內銀行業自個人住房貸款發展起步至今,從未經歷過房地產泡沫周期的檢驗。美國次貸危機給我國銀行業帶來重要的警示,應當高度重視房地產市場周期性發展帶來的可能影響。

對房地產市場的展望

目前社會各界對中國房地產市場的未來發展,存在著不同的觀點。泡沫論認為房地產價格已經嚴重偏離了普通民眾的購買能力,由投資、投機需求拉動的房地產泡沫達到了不可持續的地步,這些觀點主要受到社會民眾和部分學者的支持。發展論認為,目前房地產市場持續向前發展有著龐大的需求支撐,未來仍將會進一步上漲,這些觀點主要受到房地產開發商、住房投資者和中介的支持。

我們認為,目前中國房地產市場在局部地區存在著相當嚴重的泡沫,不過從全國范圍來看,在未來5~10年內,中國房地產總體繼續向上發展的趨勢將不會改變。短期宏觀經濟的走緩和政策的調控可能會抑制房地產價格的上漲空間,甚至在局部地區出現價格的回調,但經濟基本面的增長可以充分消化可能的房地產泡沫。隨著城市化進程的推進、居民收入水平的不斷提高,房地產市場仍會持續走在健康發展的軌道上。對于2008年來說,受奧運心理因素的影響,房地產市場將可能在上半年迎來短期上漲的頂部,隨后走向適度調整。

房地產信貸飛速增長

房地產投資的高速增長,有相當的資金來源是銀行貸款。銀行貸款主要包括三部分:一是直接的房地產開發貸款;二是個人住房貸款,通過預收款的形式轉變為開發用途;三是間接的銀行貸款,房地產企業通過股東借款、應收款等其他形式,將最初來源于銀行的資金用于房地產開發。前兩類資金來源呈現爆發式的快速增長,后一種形式的銀行貸款很難統計。

根據人民銀行的統計數據,自2003年以來全國房地產貸款的增長遠遠超過了人民幣信貸年均14.8%以及名義GDP年均15.4%的增長速度。2002年末,房地產開發貸款余額為6616億元,到2007年末達到了1.8萬億元,年均增速22.2%;2002年末,個人住房貸款余額為8253億元,到2007年末達到了3.0萬億元,年均增速29.4%。2007年末,這兩項貸款在全國銀行業信貸資產中的比重已經達到了18.3%,而2002年末時僅占11.3%。

房地產業貸款業務對銀行業發展的重要性日益提升。從整體業務規模看,到2007年末,全國境內房地產開發貸款與個人住房貸款余額已經達到4.8萬億元,占銀行業人民幣信貸余額的18.3%,這個比例在所有行業的貸款中是最高的。其中,國有控股銀行占據銀行業房地產貸款70%以上的市場份額。2007年上半年國內五大上市銀行中,境內房地產貸款市場份額最高,在信貸資產中占比最高的均是建設銀行,分別達到了18.6%和26%。由于房地產貸款普遍屬于中長期貸款,利差水平相對較高,對銀行業利息收入的貢獻度超過了20%。

繼續拓展房地產信貸業務空間

結合我國房地產市場發展所處的歷史階段、本輪經濟周期的特征以及我國銀行業房地產市場業務的現狀,我們認為,當前我國房地產周期尚處于上升階段,商業銀行房地產信貸業務仍然有很大的拓展空間,需要保持進取性的發展戰略。
公司秘書

 
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