virtual office

近期樓市再次陷入瘋狂，后續房產調控政策出臺的預期也越發強烈。在住宅市場存在諸多變數的當下，不少開發商已開始試著把一些雞蛋放在別的籃子里。不少原本僅以開發住宅或商業地產為主的開發商開始重視起工業地產這個曾經的冷饅頭。

3月底，富力地產在廣州白云區的國際空港物流園項目正式掛牌，這也意味著富力地產正式向工業地產進軍。無獨有偶，合生創展的廣州惠州產業園項目也即將上馬運作。業內人士認為，分散公司需要承擔的市場風險，是房企朝向多元化發展的結果。

富力涉足工業地產

仲量聯行最新的數據顯示，今年第一季度，珠三角制造業呈現復蘇，廣州工業物業的需求持續攀升，當地零售商對物流園的租賃需求也顯活躍。第一季度，廣州工業物業整體空置率下降到了12.4%，租金環比微升1.2%。

記者了解到，不少原以住宅開發為主的地產商漸漸滲透到工業地產領域。3月30日，富力地產投資達30多億元的廣州國際空港綜合物流園項目正式掛牌。

據悉，合生創展集團在廣東惠州兩個超大面積的產業園項目也即將上馬運作。

去年10月，合景泰富在廣州開發區建立的企業總部基地科匯金谷進入市場，不同于傳統的中央CBD商業物業形態，該項目引進了企業總部基地的概念，仲量聯行廣州工業部經理張寧表示，合景泰富的項目以總部基地的身份進入，是另一種形式的工業地產。

新的利潤增長點

記者在廣州市國土資源和房屋管理局的官方網站上獲悉，今年出讓的多宗工業用地，均以底價成交，幾乎每幅用地的總成交金額都不到億元，且涉及面積較大。

相比住宅市場，工業地產的地價更為便宜，而項目總建筑面積的15%可作為配套建設。張寧指出，15%的配套建設可以涉及酒店、公寓等商業地產形態。一般來說，開發商拿下的工業地塊面積較大，15%的面積也相當可觀，這也成為吸引不少開發商利潤點。

在富力廣州金港城工業園高達100多萬平方米的體量中，物流物業僅占約27萬平方米，其他周邊都用以開發商業或住宅項目；上述合生創展的廣東惠州項目，其項目面積分別達3000畝和1000畝；此前，綠地集團(企業專區,旗下樓盤)與金山區合作開發的 金山第二工業區，其面積達4.9平方公里。有業內人士表示，如此大的面積，就算僅靠租金收益，也是一筆不可小覷的收入。

據悉，當前不少的產業園，其配套都超出作為產業園的定位，都會涉及其上下游產業鏈的配套。工業地產一般是政府和開發企業共同打造，占地面積大，前期所需開發資金多，但項目成熟時，其投資回報就比較穩定。張寧說。

相比上海、蘇州的工業地產而言，廣州的工業地產此前一直沒有受到重視，僅物流園項目市場份額相對較大，但近期我們調查顯示，不少以住宅開發為主的地產商正在重啟(工業地產)這一領域。張寧表示，早期，廣州一些大型開發商也拿了不少工業地塊，但一直都未能將其作為真正意義上的產業園來開發，這可以說是開發商掘金的新利潤點。

富力地產執行董事呂勁也對外表示，工業地產較商場、酒店投資成本低，資金回報也比較穩定，未來將會是公司一個新的業務增長點。

投資回報可逾15%

這如同投資一樣，不要將雞蛋放在同一個籃子里面。滿堂紅研究部主任肖文曉說，目前政府對住宅市場的調控意識很強，且住宅市場受政策的影響也較比大，未來有很大不確定性，因此，分散公司需要承擔的市場風險，是房企朝向多元化發展的結果。

在上海，復地集團、鵬欣集團、綠地集團、陸家嘴集團等知名大型開發商早已涉足工業地產領域。

在廣州，包括合生創展、富力、恒大、美林基業、珠江投資等在內的諸多原先住宅地產開發商也已邁進工業地產領域。據悉，地產龍頭老大萬科現在也正積極尋找機會介入工業地產，實現戰略布局。

據相關數據顯示，工業地產的投資回報率一般為8%~12%、最高可達15%，若政府給予政策優惠，其投資回報率將高出15%。

business services