萬科下半場:更換引擎 重新起航




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2009年,中國房地產市場從探底解凍逐步走向狂飆,三甲爭奪更趨白熱化。試問來路,萬科、保利和中海的三甲之爭將怎樣演繹?是否有新面孔加入甚至三者全被刷掉?十年興衰輪回之后,市場將演繹嶄新的故事。

不進入北京市場前三名,都不好意思交代了,我覺得前三名好像都不足以表達我們的想法。11月16日,深圳大梅沙萬科新總部基地,萬科總經理郁亮告訴來訪的北京記者團。

萬科在深圳、上海、天津、沈陽、武漢等核心城市位居行業翹楚,而在北京要數到五名或十名開外,正如郁亮所言,萬科在北京有點抬不起頭。他把這個棘手的難題交給了毛大慶,后者是2009年下半年剛剛履新的北京公司總經理。

郁亮自己也難言輕松,隨著董事長王石越來越蛻變為環保主義者和人文思想家,他不得不充當萬科這艘巨輪事實上的掌舵者。在行業熱度節節升高的2009年,萬科聽到了中國海外發展、保利地產、綠城中國和恒大地產等競爭對手越來越清晰的喘息聲。

領跑房地產市場多年之后,萬科第一次真切感受到競爭對手的貼身緊逼。是忙中出錯偏離航向而不能至,還是突破階段瓶頸重拾增長,這是擺在萬科面前的嚴峻考驗。在跟北京記者團的交流中,郁亮第一次清晰地向外界闡釋了萬科下半場的規劃和布局,并表示萬科已經做好了重新起航的各項準備。

曾經輝煌的上半場

郁亮認為,從中國住宅商品化伊始到2008年是中國樓市的上半場,而進入2009年則是中國樓市的下半場,房地產市場進入了新階段。

在上半場,城市急速擴張伴隨住宅緊缺,萬科通過在城鄉結合部大量建造住宅,獲得空前成功,并晉升為全球最大的住宅開發商。我們最成功的地方都體現在這一點,萬科跟整個城市發展趨勢是同步的。

恒大三年10倍、保利連年翻番的超速增長,萬科在青春期也經歷過。2004年,原順馳中國掌門人孫宏斌向萬科發難,萬科的銷售額不過90億,三年之后的2007年,萬科就達到了500億的體量。

把時間跨度拉得更長,萬科的加速度更加清晰。1988年進入房地產行業,萬科做了19年才完成第一個1000億的銷售,而第二個1000億只用了兩年(2007年和2008年)。

在房地產這個順周期行業,萬科最大程度地分享了中國經濟上一個增長周期帶來的加速城市化。在2005年行業由冷轉暖的關鍵節點,萬科表現出審時度勢的周期把控,同時,它幸運地得到了夢寐以求的并購良機。

2004年~2005年是中國房地產市場的上一個低谷,上海等部分城市的飆地運動招致嚴厲的宏觀調控。同時,A股連綿陰跌,資本市場再融資幾近絕跡,萬科卻憑借兩筆可轉債順利融資35億元,成功抄底土地市場。

南都房產是宏觀調控流下的第一滴血,從2005年初開始,萬科出資36億元收購南都,在江蘇、浙江和上海等地區擴充了近500萬平米的土地儲備。同時萬科積極在公開市場吸納土地(在2006年達到頂峰)。

萬科的銷售規模呈幾何級數增長,2007年銷售額是中海、富力和碧桂園排名二至四位的總和;2008年流年不利,萬科仍然保住了500億左右的銷售規模,是中海和保利排名二至三位的總和。

今年(2009年)不是這樣的情況了,對手進步也非常快。郁亮坦言。根據公開披露,保利2009年前11月銷售金額404億元(同比增長147.5%),中海和母公司中國建筑旗下的地產業務合計實現銷售436億元(同比增長77.9%),萬科579億元(同比增長36.2%)暫時保住領先。

萬科被競爭對手趕超的熱議已經持續一段時間了。從增速差異來看,萬科交出頭把交椅好像已是不久遠的將來。萬科北京公司某不具名中層人士私下里向記者承認,保利的銷售規模今年就超越萬科了。

不能假定萬科原地踏步,讓別人來追吧。郁亮在表示不服氣的同時,語氣又趨向緩和,我們已經過了拼命搏發展的階段,萬科2008年重新確定目標,不再追求規模和速度,而把質量和效益作為目標。

郁亮同時高姿態地表示:誰要把老大拿走,我們很愿意把它交出來,老大要承擔行業責任,其實做老大不容易的。

房地產行業資本密集,規模和話語權決定發展商的核心競爭力,不知道萬科是否甘愿放下背上的猴子,郁亮則聲稱,在過去三年時間里面,我們已經做了大量的準備,從轉型、到管理、到人力資源進行了大量的鋪墊,萬科現在已經進入一個新的增長通道。

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