商务中心:樓市存銷比處階段性高位 四季度促銷壓力增大


樓市存銷比處階段性高位 四季度促銷壓力增大


8個典型城市新建商品住宅存量同比漲三成,銷售壓力較大;新建商品住宅存銷比創階段性新高;預計四季度新建商品住宅存量將繼續增加,促銷壓力加大。

截至9月底,我國8個典型城市新建商品住宅庫存總量4045萬平方米,與去年同期相比,新增952萬平方米,增長約30.77%,增幅較大,且庫存量繼續增長的態勢明顯。9月份,8個典型城市新建商品住宅成交量341萬平方米,同比下降44%。住宅市場延續前幾個月的低迷狀態,多數城市成交量并沒有因為傳統旺季而明顯回升。預計四季度樓市的低迷狀態仍難有效改觀,新建商品住宅庫存量還會繼續增長。截至9月底,北京、上海、深圳、廣州4個一線城市新建商品住宅庫存總量2725萬平方米,比去年同期增長28%左右,新建商品住宅存量創階段性新高。9月份,4個一線城市新建商品住宅共成交226萬平方米,比去年同期下降45%,成交量幾乎降到了去年的一半。

庫存量增長,成交量疲軟,典型城市新建商品住宅存銷比創階段性新高。截至9月底,8個典型城市新建商品住宅存銷比為11.1,創下自2010年的階段性新高點,庫存量偏大。今年以來,典型城市新建商品住宅存銷比已經連續7個月上升,預計這一趨勢還將延續。 4個一線城市存銷比普遍較高,并且呈現出不斷走高的態勢。特別是北京、上海兩市的存銷比持續3-4個月高于12,明顯反映出這些城市新建商品住宅市場表現欠佳,庫存壓力不斷增大,不少開發商面臨著資金難以回籠的難題,部分中小型開發商逐漸陷入資金困境,經營出現困難。

預計四季度新建商品住宅存量將繼續增加,促銷壓力加大。一方面,部分開發商在二三季度捂盤觀望后,受資金壓力的影響,需要加緊推盤,四季度新建商品住宅供應量將繼續增加。另一方面,調控政策將繼續嚴格執行,樓市仍將延續前期的低迷狀態。因此,四季度新建商品住宅庫存量將進一步增加,存銷比將繼續升高,開發商促銷壓力加大。

受今年商品住宅用地成交量下降的影響,明后年住宅供應量也將隨之下降。在這雙重因素的影響下,明年新建商品住宅庫存量將觸頂回落,存銷比也將隨之下降,市場進入去庫存的通道。

什么是存銷比?

存銷比是指在一個周期內,商品庫存與之前一定時期內銷量的比值,用來反映商品的即時庫存狀況的相對數。住宅存銷比是住宅的存量與一定時期內(通常指一個月)內銷量的比值,以反映住宅的庫存狀況。新建商品住宅存銷比能夠衡量開發住宅產品的資金利用效率。新建商品住宅存銷比過大,可以直接反映出投資住宅產品的資金回籠狀況欠佳。住宅的供求關系是決定住宅價格的最主要因素之一。因此,研究城市間住宅存量和銷量的關系,特別是一段時間內住宅存量和銷量的關系,對于判斷未來一段時期內住宅價格的走勢,以及未來住宅市場的發展具有重要的參考意義。

一般來講,新建商品住宅存銷比持續超過12,即表示新建商品住宅存銷比過大,存貨壓力較大,價格下跌壓力較大;存銷比持續處于9至12之間,說明存貨偏大,但尚不顯著;存銷比持續處于6至8之間,說明商品住宅存銷相對平衡,市場形態較為健康;存銷比持續在3-6之間,說明存貨偏少,供應偏緊,價格面臨上漲壓力;而存銷比持續小于3,說明存貨太少,價格將上漲。

8個典型城市包括北京、上海、深圳、廣州4個一線城市,以及濟南、南京、廈門、杭州4個東部二線城市。

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